2018年雖然房市略回溫，交易量比2017微增；但國內房市餘屋仍多，市場上新建案土地取得價格偏高，成本結構固定，房價下跌空間著實有限。2019年房市將是價格盤整、交易量略増的市場格局。
文／鄧鎮銘、謝明媛
房地產市場，2019年會呈現如何的變化？九合一大選過後，六都市長各有市政規畫，各有亮點，房市有人看好，也有人看壞。究竟市場走向如何？
看好的人認為，2018年台灣房市已出現微幅回溫現象，代表房價已漸有起色。尤其目前房貸利息偏低，股票投資又有斷頭風險，相較之下，房地產保值效應凸顯；加上九合一大選高雄突起的「韓流現象」，對於兩岸和諧氛圍多有幫助；美中貿易戰更是突現轉機，雙方喘息3個月，不論國內或國際都有曙光出現。
不過也有人認為，2018年房市出現微幅回溫，這僅是海市蜃樓現象，國內房市餘屋過多，房市交易量呈現持平，整體仍不樂觀。
2019年全球經濟成長放緩，經濟擴張面臨下行風險，尤其是中美貿易爭端未解，衝擊將逐漸顯現，影響全球經濟成長，同時也牽動貨幣政策走向。國內房市又受到新建待售餘屋、使照、建照「三高」影響，今年市場供給量大增，預期賣壓仍然沉重。
大台北地區老屋發展協會理事長胡偉良博士指出，近10年國內房市，原本的高點是在08、09年，當時房價已飆漲得有點離譜，房市正準備反向調整之際，國際爆發金融風暴，各國紛紛將資金挹注救市，台灣受這一股國際力道影響，房市不僅未依景氣循環下跌，反而逆勢上揚，一舉將房價再向上推升，但此時房地產交易量已經由盛而衰，市場竟出現價量背離的情況。
從2010年建商開始大量推案，至2014年政府祭出囤房稅和房地合一稅，把房價打回原形，交易量開始大幅遞減，導致整體市場餘屋過剩。至2018年為止，全台累積低度使用（用電）住宅有86.4萬戶，而目前為止新建待售屋有7.4萬戶，兩者合計將近有百萬戶空屋。
在這麼龐大的餘屋壓力下，照說應是買方主導市場，房價應該合理下修；不過，目前房價指數呈現的是「價平量縮」現象，房價並未出現大幅修正趨勢，而交易量也未見增長。
在房屋交易表現上，內政部統計2017年全國移轉棟數約26.6萬棟；民間研究單位的調查預估，去（2018）年全台買賣移轉棟數可能落在27萬棟。可以說這兩年房屋交易量比並沒有增加，這對房市前景恐怕不是好消息。
房市歷經4年衰頹，百萬餘屋尚未消化，現階段建商仍以去化餘屋為主，未來少子化及高齡化後遺症愈來愈明顯，預期房市依舊處於供過於求狀態。因此，市場人士認為，2019年房市交易量仍將介於27萬至28萬戶之間，未來3年景氣恐將處於「大Ｕ型」谷底盤整格局。
胡偉良認為，房價自2014年開始下跌以來，至2018年已下修2成至2.5成；基本上，2019年的房價將維持目前2.5成降幅的格局，不會再向下盤跌；因為目前的建案，大多為2010年以後至2015年取得土地的建案，當時土地取得成本偏高，成本結構固定，房價下跌空間著實有限，這將是2019年房市發展的特殊現象。所以今年的房市將是價格盤整、交易量略増的市場格局。
九合一大選後，六都市長各有推動市政理想抱負，例如，柯P力推公辦都更；新北市侯友宜強調「都更三箭」；桃園鄭文燦打造「三心六線」桃園登大人；台中也加碼續推各線捷運延伸建設；高雄韓國瑜更是政治新星，打造愛情摩天輪發展觀光，推動企業設廠，呼籲年輕人返鄉。六都發展各有千秋。
九合一大選後，大家都在問，六都發展各有亮點，是否能夠推升六都房地產的活絡發展？
其實各縣市區域性位置及交通機能各異，房地產發展各有獨特性；但是有些縣市區域連動關係強烈，像台北市、新北市、桃園市三地居民互動性甚高，也許上班在台北，居住地卻在新北或桃園，因人口的遷移，讓房市走向呈現互相牽動態勢。
◎ 高雄市、台南市
房市交易可望活絡 惟價格推升不易
高雄市的確因為韓國瑜的個人魅力，讓高雄市的房屋交易市場開始活絡，但是要讓高雄的房價上揚，並沒有這樣的空間；因為高雄腹地太大，還有許多可以興建大樓的土地，供給量大，房價不易揚升。
台南市與高雄市大致相同，南部因為房價不高，民眾買得起房子的人很多，房屋占民眾薪資的所得比不高；房市是供給與需求的遊戲，建商普遍看好高雄，可能推案量會加大，但是當市場供大於求，價格就會下跌。
因此高雄市2019年房市現象是，房市有題材、交易量可望拉升，但因腹地大，可興建土地多；供給量大，導致房價上漲不易；若建商一窩蜂積極推案的情況下，甚至可能出現價格下跌、交易量放大的格局。
人口移入也是讓房地產活絡的重要因素，高雄市這10年來人口外移逐漸增多，台南市也差不多，這幾年台南市人口並沒有明顯增加；基本上，若沒有新移入人口，就沒有新的購屋需求，大家都有房子，建商要推升房價非常困難。
◎ 台中市
台商迴游買房 台中房市出現穩定力量
台中市因屬製造業重鎮，在中美貿易衝突下，會出現大量台商回流尋找房屋現象，因此高端市場房價仍有支撐；總體而言，台中房市2019年將呈現價穩量增的局面。
在豪宅市場方面，2018年台中的豪宅價格反而能夠守住局面；像高雄的豪宅早已出現拋售潮，台中並沒有，原因就在於台商迴游現象的支撐。中小型台商受制於美國對中國祭出的高關稅，只好迴游台灣，他們買的房地產就是以豪宅為主。
而台中市的地理環境優異，工作機會高於中部各縣市，於是台中市成了周邊縣市民眾願意遷入定居的城市；再加上新任市長盧秀燕大力提出興建各線捷運延伸建設的計畫，未來交通的便捷性勢必帶來都市的繁榮。人口移入的紅利，加上交通的建設，就會反映在房地產市場上，至少價格持平不會下修，交易量將會穩定成長。
◎桃園市
捷運綠線動工 房市可望價量齊升
桃園市房地產這幾年因大台北地區的房價過高，而產生房價的外溢效應，拉升了當地房價。基本上，台北市房價是新北市的一倍，新北房價又是桃園市的一倍。
桃園房市與大台北地區有著連動關係，完全是受惠於大眾運輸系統的便捷使然，尤其在桃機捷運完成通車後更為明顯。從桃園到台北上班，車程大約30分鐘，交通的便給性，讓桃園地區的民眾也能輕鬆到台北市上班。
於是台北市房價過高，買不起的人就外溢到新北市，當新北市房價隨著人口陡增，房價也水漲船高時，人口就慢慢流向桃園市；目前六都中，移入人口最多的就是桃園市。
這幾年伴隨桃園市升格為直轄市，統籌分配款額度大幅増加，加上桃園市長鄭文燦的積極建設，繼捷運藍線通車後，去年10月捷運綠線也正式動工，預期未來桃園的便利交通網，會使得桃園淨遷入人口大幅成長，也因此推升了房價。依當前情勢判斷，未來3至5年桃園市不論房價或交易量都會有穩定成長的空間，桃園市是六都中最持穩的城市。
◎ 台北市、新北市
北市房價下修有難度 新北房價高點有支撐
台北市仍是台灣唯一滙聚政治、文化、經濟的綜合中心城市，房價自然是全國都會房價的指標，其位置在六都中難以被取代；再加上台北市已無可興建的素地，每年推出的新建房屋數量非常有限。所以，從供給和需求的觀點來看，因為供給少，房價自然就會出現支撐點。
只要房價下修到一定程度，有效需求就會增加，這樣的環境態勢，讓台北市不論在任何情況下，房價都不致於大幅度下跌；亦即台北市一定是全台灣房價支撐力最強的地區，若碰上景氣低迷，房價也只會微幅下調，不會大幅下跌。而且下修的房價也僅限於老屋，新建個案價位並沒有滑落。
不過，台北市房價雖然抗跌性強，但房價要再上漲也很困難，因為國民所得偏低，大家買不起，雖然需求強勁，但面對高房價，民眾也會觀望，變成有行無市。過去有投資客進場支撐、拉抬房價，現在投資客已撤退，房價也已拉升到一定價位。胡偉良分析，台北市房價一旦下修，立刻有人接手，只要後續有買主接手支撐，房價就止跌回升。所以台北市房價降不下來，也升不上去，這是目前現象。
台北市豪宅情況較為特殊，豪宅總價動輒上億，一般人買不起，是金字塔尖端的市場；所以當景氣低靡時，能接手的人有限，加上供給數量太大，價格降幅就會擴大，日後再上漲的空間應該也很有限。
台北市房價降不下來，受台北市連動影響的新北市，自然也無法下修；隨著新北市交通建設的逐步到位，生活機能逐漸改變，新北市房價也拉升到一定高點。
也許最近受景氣影響，新北市房價有些微調整，但那些都是重劃區的住宅，重劃區腹地太大，生活機能薄弱，進住者少，當然會影響房價。過去重劃區房價炒得很高，是因為投資客的炒作，投資客占成交戶8成，當政府祭出房地合一稅後，徹底把投資客趕跑，房價自然會回到合理價位。
老屋新建是拯救高房價唯一良藥
台北市在市政規畫上，公辦都更是市府的重要政策，但是胡偉良認為，可能柯P方向並沒有抓準。因為台北市的住宅區容積率只有225％，不像鄰近的新北市容積率可達300％，這使得台北市能夠做為公辦都更的區域非常小，公辦都更案件很難成功。
台北市推動公辦都更到目前為止，只有「大同區斯文里三期都更案」算是首件成功個案，這個案子從推動到成案就花了20年，是在市府花費大量人力物力下唯一成功的都更案。以如此龜速的行政效率推展，台北市要以公辦都更推廣都市建設，恐怕是緣木求魚。
大同區斯文里三期都更案成功，是因為它的條件特殊，該案的容積率是300％，再加以獎勵措施50％優惠方案，等於1坪可以蓋4.5坪，台北市恐怕再也找不出如此優渥條件的都更案。胡偉良說，若沒有相對優勢條件，都更案很難推動。
台灣城市充斥著50年老屋，不僅都會景象殘破，房價也因新屋供給量不足而居高不下，因此都更、老屋新建是必然手段。（圖片來源：柯文哲臉書）
台北市老屋新建難以推動，肇因於政府政策的僵化，目前台北市的老舊住宅區容積率只有225％，即使給予獎勵50％優惠，蓋出來的建物容積率仍然未達300％，這是台北市老屋新建碰到瓶頸的關鍵點。
意思是說，老屋重建後，所營建出來的建物量體，比現有的量體還小；再加上必須負擔的興建費用、租金補貼，綜合換算回來，老屋新建所建造的面積，每一戶要比原住宅短少4成。例如一戶30坪的老屋，新建後只能換回18坪的建物，而且民眾進住後，還要繳高額房屋稅，如此的政策除了予人刁難的負面觀感外，何來仁民愛物的美意？民眾根本不會願意配合。
台北市真正需要重建的，是那些40至50年以上的老屋，那是亟需政府重視規劃的都市建設，但是容積率限縮在225％，等於被政策綁架，這是台北市老屋新建推動龜速的真正原因。
台北市已沒有素地，供應量非常小，但是需要買房子的人逐年增加，供需不平衡，所以房價沒有下降空間。老屋新建可以讓都市更新，市容樣貌煥然一新；同時，若老屋新建案大量推出，供需就會得到平衡，房價自然將逐步回落。
台灣的城市充斥著50年老屋，不僅都會景象殘破不堪，房價也因新屋供給量不足而居高不下，老舊房屋的房價逐年下跌更是必然趨勢。
房價高漲，民眾買不起，老屋新建也許就是都市建設最後一帖良藥，政府必須正視問題所在。
