買房時機到了沒？2019房市怎麼走？

2019-01-02

2018年雖然房市略回溫，交易量比2017微增；但國內房市餘屋仍多，市場上新建案土地取得價格偏高，成本結構固定，房價下跌空間著實有限。2019年房市將是價格盤整、交易量略増的市場格局。

文／鄧鎮銘、謝明媛

房地產市場，2019年會呈現如何的變化？九合一大選過後，六都市長各有市政規畫，各有亮點，房市有人看好，也有人看壞。究竟市場走向如何？

看好的人認為，2018年台灣房市已出現微幅回溫現象，代表房價已漸有起色。尤其目前房貸利息偏低，股票投資又有斷頭風險，相較之下，房地產保值效應凸顯；加上九合一大選高雄突起的「韓流現象」，對於兩岸和諧氛圍多有幫助；美中貿易戰更是突現轉機，雙方喘息3個月，不論國內或國際都有曙光出現。

不過也有人認為，2018年房市出現微幅回溫，這僅是海市蜃樓現象，國內房市餘屋過多，房市交易量呈現持平，整體仍不樂觀。

2019年全球經濟成長放緩，經濟擴張面臨下行風險，尤其是中美貿易爭端未解，衝擊將逐漸顯現，影響全球經濟成長，同時也牽動貨幣政策走向。國內房市又受到新建待售餘屋、使照、建照「三高」影響，今年市場供給量大增，預期賣壓仍然沉重。

大台北地區老屋發展協會理事長胡偉良博士指出，近10年國內房市，原本的高點是在08、09年，當時房價已飆漲得有點離譜，房市正準備反向調整之際，國際爆發金融風暴，各國紛紛將資金挹注救市，台灣受這一股國際力道影響，房市不僅未依景氣循環下跌，反而逆勢上揚，一舉將房價再向上推升，但此時房地產交易量已經由盛而衰，市場竟出現價量背離的情況。

從2010年建商開始大量推案，至2014年政府祭出囤房稅和房地合一稅，把房價打回原形，交易量開始大幅遞減，導致整體市場餘屋過剩。至2018年為止，全台累積低度使用（用電）住宅有86.4萬戶，而目前為止新建待售屋有7.4萬戶，兩者合計將近有百萬戶空屋。

在這麼龐大的餘屋壓力下，照說應是買方主導市場，房價應該合理下修；不過，目前房價指數呈現的是「價平量縮」現象，房價並未出現大幅修正趨勢，而交易量也未見增長。

在房屋交易表現上，內政部統計2017年全國移轉棟數約26.6萬棟；民間研究單位的調查預估，去（2018）年全台買賣移轉棟數可能落在27萬棟。可以說這兩年房屋交易量比並沒有增加，這對房市前景恐怕不是好消息。

房市歷經4年衰頹，百萬餘屋尚未消化，現階段建商仍以去化餘屋為主，未來少子化及高齡化後遺症愈來愈明顯，預期房市依舊處於供過於求狀態。因此，市場人士認為，2019年房市交易量仍將介於27萬至28萬戶之間，未來3年景氣恐將處於「大Ｕ型」谷底盤整格局。

胡偉良認為，房價自2014年開始下跌以來，至2018年已下修2成至2.5成；基本上，2019年的房價將維持目前2.5成降幅的格局，不會再向下盤跌；因為目前的建案，大多為2010年以後至2015年取得土地的建案，當時土地取得成本偏高，成本結構固定，房價下跌空間著實有限，這將是2019年房市發展的特殊現象。所以今年的房市將是價格盤整、交易量略増的市場格局。