未來房市將會朝幾個方向發展：房屋銷售市場價格不可能再下修、房屋租賃市場會不斷攀升、危老與都更建案會成為支撐高房價的重要因素、新屋與老舊公寓房價會呈現兩極化；這些現象將會逐步浮現。
文／鄧鎮銘、謝明媛
攝影／顏志倫
今年農曆年後，成屋市場回溫，不僅3、4月房市買氣回籠，5月移轉棟數再度量增，交易市況有機會寫下近5年來市況最佳的一年。
由於房市自住當道，今年上半年市場交易量逐步放大，不僅看得出遞延買盤持續回流，且一路維持上揚，未見衰頹。六都買賣移轉棟數以4月和5月比較資料看，僅高雄略降2.2％，其餘五都均各有成長；其中，台中市5月移轉4141棟，創下房地合一實施41個月以來單月新高，顯示房市已益趨熱絡。
而累計今年前5月，六都買賣移轉共9.1萬餘棟、年增7.6％，除了台北市仍較去年同期衰退2.2％外，其餘各都普遍有5～7％的年成長率。尤其人氣指標的高雄市，房市交易量自開春以來均維持在相對高檔；例如3月高雄買賣移轉3808棟，創下高雄近39個月新高；4月移轉棟數為3707棟、年增率近5成；前5個月合計移轉1萬6637棟，年增率更高達21.7％，顯示高雄房市復甦狀況明顯。這應該是去年九合一選舉韓流風潮的延伸效應。
市場人士分析，今年房市轉熱，但並未見投資客進場，顯見政府實施房地合一稅打房已奏效；而今年各都會重劃區推案頻頻，帶動都會區購屋氛圍，加上大批新成屋交屋潮挹注，推升上半年移轉量開紅盤；不過目前美中貿易戰有擴大趨勢，加上2020總統大選變數，可能使民眾購屋意願轉趨保守，下半年房市不容樂觀。今年的總交易量是否能夠達到象徵景氣關卡的30萬棟的門檻，變數仍然很大。
根據上述今年六都房屋移轉棟數齊升的數據，是否意味著房地產今年已經開始復甦？房產專家胡偉良博士認為，這只是反映前面一波的房市景氣循環已走至盡頭，累積至今已是另一個景氣循環的起點，而且今年的熱絡景象僅是自住客與首購族的剛性需求相繼進場所致；要談景氣復甦，尚言之過早。
房價不會再跌 也沒有大漲空間
總的來看，整體房市在政府於2014年祭出「房地合一稅」打房政策，景氣跌入谷底後，一直延續至今已近6年；以房地產景氣循環的論點來看，可以說上一波房地產的景氣循環已接近尾聲，今年的買氣回升，僅是市場循環機制的一個起點，並不是房市開始漲聲響起的訊號。因為除了自住客開始進場以外，並沒有其他力道支撐。
回顧上一波景氣循環期間，房地產呈現一個特殊現象，就是儘管交易量持續下跌，但房價卻沒有跟著下跌，房價的波動並不大；其原因有二，一是地價高漲，建商在這些年間陸續取得的土地成本已經很高，導致建商反映地價成本，新推出的建案房價自然也水漲船高。所以胡偉良博士認為，市場一些酸民呼籲建商應該再讓利，期盼房價再下降，幾乎是不可能的事。
另一個原因是，即使像去年建商在房價上打出「讓利換成交」的策略，市場價位有稍稍下滑現象，但是當房價稍微下滑，買盤立刻進場接收，房價因為有買盤支撐，又立刻回穩。所以在這股景氣低迷的浪潮中，房價並沒有明顯下跌，這是市場供需的自然現象。
今年以來，成屋銷售市場價格較去年略為上揚，顯示房價大致已趨穩定；據信義房屋內部銷售統計顯示，以4月六都價格變化來看，房價呈現持平或2％內的橫盤整理格局，台北市4月平均房價較去年同期微增2.5％，每坪成交均價63.5萬元；新北市每坪成交均價34.2萬元，較去年同期增加1.8萬元、年增4.2％。其餘縣市除桃園房價表現略減外，中南部房價都有增加。
房市蕭條期間，大家都在等房價下跌，遲遲不願進場購屋，可是等來等去，發現房價似乎下跌空間有限，於是累積這6年，市場已經蓄積到一定能量，眼看房價似乎沒有下跌的動靜，反而好產品早已被別人買走，因此自住客和首購族開始進場；這是今年房市轉熱的原因。
房市轉熱是因自住客進場
這是自然循環，供給與需求本來如此，市場由盛至衰反覆循環，因為總有人結婚、有人生小孩、小孩長大需要獨立等，房屋市場永遠都有需求。首購族與換屋自住族群是房市的基本買盤，今年房市轉熱就是這種需求的自然呈現。
但是這種需求很緩和，像高雄市的房屋市場看起來買賣很旺盛，4月高達近5成的成長需求，但都是低總價的房型，並不是大房型或豪宅型；例如總價在700萬以下的房子就賣得很好，因為自住客經費仍然有限。
所以綜合來看，目前房市是以自住客為主，小量換屋族為輔，投資客幾乎是零。房屋市場缺了投資客炒作，不論是房市或房價都炒不起來，這種自住客和換屋族的需求力道，並不足以讓房市景氣就此打開，市場買氣仍然維持在低總價空間裡迴旋。
例如雙北是2000萬以下房型、中部在1000萬左右、南部則以700萬以下房型為主流；高房價的需求沒有出現，表示整體房市景氣並沒有翻轉。
剛需市場為的主力族群一是換屋族，一是首購族，市場推出的房型也跟著這兩大族群而設計。例如換屋族是因為家庭成員擴張而需換屋，但經濟仍然有限，過去的50坪房型總價太高，建商推出30～35坪房型因應，適合一般換屋族需求。而首購族經費更有限，只付得出20坪房型的自備款。所以現在建設公司推出的房型主流，一是30～35坪，一是20～25坪，這兩大房型是目前房屋市場的主流房型。
租屋市場節節漲 不會停止
至於國內租屋市場，更是連續5年漲不停，即便過去6年房市景氣陷入低迷，租屋市場仍然連年上漲。主計總處公布最新的租金指數，創下連續51個月上漲記錄；實價登錄也顯示，台北市房租近5年調漲幅度為5.1％，新北市更高達9％，租屋族愈來愈辛苦。
以租代買變多 成房租上漲推力
為什麼會出現這種現象？前面談過，房屋市場是一個永遠都有需求的市場，但當房市景氣低迷之際，大家都在觀望房價下跌，遲遲不敢出手買房，深怕買到高點而吃了大虧。這些族群既然有需求，但又不敢買房，就只好轉入租屋市場。
「以租代買」的人變多了，租賃需求增加，自然就把行情推高。另一方面，房屋持有稅加重，房東悄悄把成本灌進租金，導致房租連年攀升。當然租金攀升並不只有「剛需族群不敢買房」單一因素。
國內過去數十年，投資客都在炒作房地產，大家不太注意房租市場；多數投資客認為，炒房可以讓利潤翻倍，又何必在意房租的蠅頭小利，導致租屋市場過去20年來，沒有太大波動；台灣房屋租金長久以來，根本是偏低的。
但當房市投資客退場，整體租屋市場已在低檔盤旋很久，現在房租上揚，也只是市場正在回頭補漲過去20年空窗期的市場效應而已，而且這個效應不會停止。
依據屋比房屋比價平台針對台北市待租套、雅房統計發現，2019年5月台北市的房屋租金平均每坪開價高達1688元，市中心更高達1836元，等於承租10坪套房月租1.8萬元；新北市房租大約每坪也要1172元。若以主計處2018年統計，20～24歲社會新鮮人平均每月收入2萬7635元來算，想在雙北租個10坪套房，就占月薪的61％和42％。
若是一般雙薪家庭想要租一層30坪住宅，在台北市月租要上看4.5萬元，新北市則要2.2萬元，分別占家庭收入的58％和29％，顯見民眾想在大台北安居，並不容易。
而這只是平均值，由於區域不同，台北市經常也會見到令人咋舌的高租金區，例如台北市大安及中山等蛋黃區租屋，一間15坪小套房，月租居然高達3萬元，而且比比皆是。但若在香港，一間15坪的小套房，月租金早已突破10萬元台幣，是台北市將近4倍的價格；台灣租屋市場相對於國際都會，還算相當便宜。這正顯示了台灣租賃市場長期偏低的現象，所以房租恐怕只會一路向上攀升，不會下跌。
未來房市走向如何？
未來房市走向如何？根據胡偉良博士分析指出，房屋租賃市場會不斷攀升，房屋銷售市場價格不可能再下修，危老與都更建案會成為支撐高房價的重要因素，新屋與老舊公寓房價會呈現兩極化，這些現象將會逐步浮現。
現象1 房租仍會不斷攀高，租客最好簽長約
這幾年政府為了平抑房價，推出了房屋包租代管計畫，試圖以降低房租方式壓制房價。當然，政府若是以照顧弱勢為名，幫助弱勢族群有個較便宜的棲身之所，自然是德政；但是若想以低房租平抑房屋市場，恐怕對市場並不會有好處。
胡偉良博士認為，房價與房租是成正比的，政府代管讓房租比市價便宜，必然會影響買房意願，而大家不買房，當然房屋市場會趨向低迷，這會連動；房市低迷，必然會損害國內市場經濟活絡，這對國內經濟並沒有好處，應該還是要還給市場經濟的自由發展。
其次，台灣租金長久以來偏低，政府希望民眾把手上的空屋交給政府代租代管，但是民眾不會把花大錢買來的新房子交給政府代管，因為既要優惠房租，必然會先犧牲自己的利益，還要被政府抽取房屋代管的佣金，當然不划算。所以目前房屋代管計畫市場反應不佳，政策成效不彰。
面對租金不斷攀升的趨勢，對暫時沒有資金買房的租屋族來說，的確是苦不堪言。房仲業者就建議，可以和房東簽訂長期租約，以長約限定租金調漲；或是和朋友合租，分攤租金。畢竟在這租金高漲年代，能省一點是一點。
現象2 房價不會再下修，自住宜進場
基本上，房價的低點已經止住，不可能再下跌；現在推出的建案，大多是2008年以後取得的土地，這些土地成本都已相對提高，所以建商新建案所標示的價格，頂多可以協商打個9折成交，剩下來就是建商基本的2成利潤；若要建商再讓利，實質上空間很有限。
房價永遠沒有最低點，因為市場的嗅覺更靈敏，低點大家都會搶進，價位又會因買盤熱絡而穩住，所以房價不會有最低點。而且消費者不應抱著「在最低點才要買房」的觀念，應該是覺得差不多了，就要進場與建商談判，這樣反而有機會因為建商再讓利，買到理想的價位，而不是觀望等待最低點出現，時機也許就在猶豫間錯過。
現象3 危老與都更建案支撐高房價
目前台北市已經沒有素地可以興建大樓，9成以上的新推建案都是危老與都更的改建案，原本政府希望危老與都更建案大量推出能夠平抑房價；但是我們可以看到，現在台北市或其他縣市推出的危老與都更建案，價格都在市價之上，並沒有比較便宜。
這是因為當初這些危老與都更的住戶，在與建商談判之初，都希望能夠分配到更多的坪數，建商在利潤考量之下，只好在房價上不讓步，導致危老建案推出的價位都在水位之上。
因此政府的危老與都更計畫，對平抑房價可以說絲毫沒有幫助，反而成為高房價的一個重要支撐力道。這是未來房屋市場的一個現象，也是未來房價不可能下修的重要原因之一。
現象4 新屋與老舊公寓，房價兩極化
未來房屋市場會因新建案和舊公寓的型態，分別呈現兩極化發展。優良建商蓋出來的新建案，價格會在一定高度，下跌空間很有限；尤其台灣處在地震帶，房屋的耐震與安全，將成為人們選擇住房的重要考量。
921震災之後，建商依據建築法新訂法規設計、施工的房子，因為耐震度與安全係數都大幅提高，將會逐漸成為民眾購屋的新選擇，這些具有耐震型結構的房子，房價不僅不會下修，甚至有反轉而上的可能。
反觀老舊公寓、老舊大樓，因為房屋結構的安全性與居住的舒適性已逐漸不合時宜，將會隨時代推移而被市場淘汰。也就是說，老舊公寓的流動性和變現性將日益低落，甚至難以在市場流通，其市場售價將會跌落到只剩土地價值；尤其4、5層老舊公寓，還會因土地產權分屬住戶共同所有，處分不易，甚至可能跌落到土地價格之下。
以大台北地區為例，雖貴為台灣首善之區，其實新房子並不多，反而屋齡4、50年的陳舊老公寓市占率高達50％，也許現在因為地點在蛋黃區，價格仍有一定水位，但是較為偏僻郊區的舊公寓，價格落差就很大，而且還會一路下降。
我們可以觀察日本，現在日本一些鄉間房子根本無人聞問，房子沒人要住；因為生活機能很弱，年輕人不會去住，裡面只剩下老人。偏遠縣市出現「空屋銀行」，由地方政府協助出售民間的空屋，其中就出現許多0元即可進住的案例；但是東京最近5年房價卻上漲了30％，日本已出現房價兩極化的現象。
台灣以後也會走上這個趨勢，好房子大家搶進購買，價格扶搖直上；但舊公寓、舊大樓不僅價格直直落，還乏人問津。這些老房子當初在蓋的時候，法規限制與建築標準要求都不嚴謹，規格不高，品質也不好，長久下來屋齡已高，居住品質差，市場恐怕已沒有更多價值。
