房市交易轉熱景氣復甦了嗎？下半年房市怎麼走？

2019-07-01

未來房市將會朝幾個方向發展：房屋銷售市場價格不可能再下修、房屋租賃市場會不斷攀升、危老與都更建案會成為支撐高房價的重要因素、新屋與老舊公寓房價會呈現兩極化；這些現象將會逐步浮現。

文／鄧鎮銘、謝明媛
攝影／顏志倫

今年農曆年後，成屋市場回溫，不僅3、4月房市買氣回籠，5月移轉棟數再度量增，交易市況有機會寫下近5年來市況最佳的一年。

由於房市自住當道，今年上半年市場交易量逐步放大，不僅看得出遞延買盤持續回流，且一路維持上揚，未見衰頹。六都買賣移轉棟數以4月和5月比較資料看，僅高雄略降2.2％，其餘五都均各有成長；其中，台中市5月移轉4141棟，創下房地合一實施41個月以來單月新高，顯示房市已益趨熱絡。

而累計今年前5月，六都買賣移轉共9.1萬餘棟、年增7.6％，除了台北市仍較去年同期衰退2.2％外，其餘各都普遍有5～7％的年成長率。尤其人氣指標的高雄市，房市交易量自開春以來均維持在相對高檔；例如3月高雄買賣移轉3808棟，創下高雄近39個月新高；4月移轉棟數為3707棟、年增率近5成；前5個月合計移轉1萬6637棟，年增率更高達21.7％，顯示高雄房市復甦狀況明顯。這應該是去年九合一選舉韓流風潮的延伸效應。

市場人士分析，今年房市轉熱，但並未見投資客進場，顯見政府實施房地合一稅打房已奏效；而今年各都會重劃區推案頻頻，帶動都會區購屋氛圍，加上大批新成屋交屋潮挹注，推升上半年移轉量開紅盤；不過目前美中貿易戰有擴大趨勢，加上2020總統大選變數，可能使民眾購屋意願轉趨保守，下半年房市不容樂觀。今年的總交易量是否能夠達到象徵景氣關卡的30萬棟的門檻，變數仍然很大。

根據上述今年六都房屋移轉棟數齊升的數據，是否意味著房地產今年已經開始復甦？房產專家胡偉良博士認為，這只是反映前面一波的房市景氣循環已走至盡頭，累積至今已是另一個景氣循環的起點，而且今年的熱絡景象僅是自住客與首購族的剛性需求相繼進場所致；要談景氣復甦，尚言之過早。

房價不會再跌　也沒有大漲空間

總的來看，整體房市在政府於2014年祭出「房地合一稅」打房政策，景氣跌入谷底後，一直延續至今已近6年；以房地產景氣循環的論點來看，可以說上一波房地產的景氣循環已接近尾聲，今年的買氣回升，僅是市場循環機制的一個起點，並不是房市開始漲聲響起的訊號。因為除了自住客開始進場以外，並沒有其他力道支撐。

回顧上一波景氣循環期間，房地產呈現一個特殊現象，就是儘管交易量持續下跌，但房價卻沒有跟著下跌，房價的波動並不大；其原因有二，一是地價高漲，建商在這些年間陸續取得的土地成本已經很高，導致建商反映地價成本，新推出的建案房價自然也水漲船高。所以胡偉良博士認為，市場一些酸民呼籲建商應該再讓利，期盼房價再下降，幾乎是不可能的事。