社會住宅大哉問！

「社會住宅」在台灣也許是一個新的名稱，但對國際來說，卻是先進國家早已行之有年，用以照顧民眾為主軸的住宅政策，像在歐洲都已有百年以上的歷史。以下就社會住宅的由來、管理、土地取得、對平抑房價的影響等問題，一一加以說明。

文／編輯部
圖片提供／社會住宅推動聯盟

Q. 社會住宅的由來？

台灣有「社會住宅」的概念，是陳水扁擔任台北市長時，向當時台大社工系教授林萬億請益住宅政策，林萬億給阿扁的建議，就是大量興建社會住宅。

林萬億說，社會住宅是源自於城市共享的概念，城市有繁榮區也有破落區，有富裕家庭也有弱勢家庭，人民有權共享城市的發展與榮耀。對於城市裡連遮雨的地方都沒有的住民，政府有義務提供住居租給他，而不是賣給他，若經濟情況極差，甚至提供全免都是政府應做的。

但社會住宅不是長期租住，有一個租期限制，給他緩衝時間，等他經濟好轉、或是子女長大，有了經濟能力再搬出去，讓弱勢者有脫離貧困蝸居的機會。

阿扁執政後，於2005年修正《住宅法》通過，正式將「社會住宅」納入《住宅法》之中，包括經濟弱勢、身體弱勢、年齡弱勢、族群弱勢、文化弱勢等這些弱勢族群，政府有義務維護其居住權，「居住權是聯合國認定的人民權利之一。」林萬億說。

「社會住宅」在台灣也許是一個新的名稱，但對國際來說，卻是先進國家早已行之有年，用以照顧民眾為主軸的住宅政策，像在歐洲都已有百年以上的歷史。

世界各國在18世紀末工業革命之後，都市快速成長，很多農村的民眾到都市工作，因為大量而快速地湧進城市裡，形成了居住問題，若民眾住的問題不解決，會衍生許多社會不安，讓社會動盪。

有鑑於此，19世紀末到20世紀初，開始有人提出政府要介入住宅分配的呼籲。過去是政府讓市場決定房屋的流通，但是當市場無法解決大部份人的住居時，政府就應該介入。

於是歐美政府透過官方力量，由政府興建許多住宅大樓，這些住宅大樓由政府作建商、作房東，只租不賣，優先協助一些經濟弱勢民眾，照顧他們的民生居住必須，以免造成社會動盪不安，這就是「社會住宅」的由來。

Q. 社會住宅是委由民間管理，還是政府自行管理？

歐洲的社會住宅收費，因要照顧弱勢，所以比照一般租金的6成出租，政府不會將營建成本轉嫁在承租戶中，因為建造成本，可從一代一代租戶的長期租金中就能回收，土地及房屋仍屬於國家的，可充分再利用，國家不會虧錢。像歐洲這種社會住宅持續百餘年了，他們就是以這樣的思維在照顧人民。

社會住宅由誰去管理呢？林萬億說，政府可以委託給慈善團體來做，不能交給物業公司；因為業者以賺錢為目的，會增加許多成本。荷蘭就是這樣，全部委託社會團體、慈善機構去管理物業，因為不以賺錢為目的，所以只需負擔管理人員薪水即可，一般交給物業管理的10% 成本就可省下來，可以用在住戶設施的修繕支出，回饋給住戶，達到完善照顧的目的。

林萬億建議，像荷蘭已有百年的社會住宅物業管理經驗，政府可委請荷蘭的專家，來訓練國內這些慈善團體的物業管理人員。

在荷蘭甚至有些知名建築師是與慈善團體結盟的，他們是以行善的心理，願意對社會做出貢獻，當然設計的品味都在水準之上，價格也相對低廉，他們以能夠設計優秀的社會住宅照顧民眾為榮耀。他們的義行無疑也為他們在社會上博得好名聲，當他在其他地方蓋私人建築時，自然會有更高的對價行情。

當住戶以市價6成入住，省下了4成租金，就可以用以改善生活，他會感受到政府照顧的用心，可以在這裡安居、樂業、成家，這是一個大有為政府應該做到的。

Q. 社會住宅的用地如何取得？

社會住宅的土地取得並不困難，我們經常可以在都會看到，街道邊一片老舊宿舍沒人居住，破爛不堪，政府應該清理統計這些房舍，規劃興建社會住宅。倘若100坪的土地，就可蓋50坪的基地、6層樓，住宅設計可規劃4人、2人、或單身不等的居住空間，容納照顧十餘戶各類型的家庭。就在街道邊興建，不會與一般住宅產生隔離的感覺，外觀與一般住宅無異，甚至更為美觀，根本分不出是社會住宅。

社會住宅用地如何取得？林萬億建議，一個方向是由國家釋出公有土地，直接規劃興建社會住宅，另一方向是由政府公辦都更。林萬億指出，都更雖然是政府正在推動的方向，但政府現在的做法，多在鼓勵民間都更，很少公辦都更。

我們可以看到，私辦都更既無效率也容易產生糾紛，住戶意見也多，很難取得共識，建商又要牟利，這樣的品質和數量，很難達到照顧民眾的效果。

如果民間都更是不可行的方向，那就必須改採公辦都更，由政府主導、民間配合取得土地，再由政府找可信賴的建築公司興建，一部分安置原有住戶，剩下就興建社會住宅。

尤其政府擁有最大、最多的公有地，取得也最容易。像廢棄學校、軍方閒置地等。政府主管部門如內政部、財政部、國產署都應該聯合起來，做通盤檢討及規劃。這些土地應該作20年、30年的長遠計劃。林萬億說，土地若賣給財團，子孫就用不到了，政府應多規劃社會住宅，不僅能照顧廣大民眾，更能保有國土。

另外，像有些建商蓋了一半，資金出現缺口只好停建，建物就荒廢在地上，這些政府都可協商取得，興建社會住宅。

所以土地由政府多面向取得，再結合具有善心公益的建築師、設計師、及民間團體共同參與社會住宅的規劃，如此不必投入大量資金，不必被建商剝削龐大利益，政府依然可以創造台灣多元的社會住宅，照顧更多的民眾。

Q. 社會住宅對平抑房價有影響力嗎？

林萬億指出，社會住宅要對房價產生抑制作用，一定要量化；一般來說，社會住宅佔有率若沒有超過10%，不會對社會形成影響力。例如瑞典人口850萬人，若以一家4口計算，需要房舍200萬戶，他們的現有社會住宅數量，已達到百萬餘戶，龐大的數量就把整個房地產炒作壓制下去，政府驕傲的打出口號「將豺狼的樂園歸為人民的天堂」。

瑞典當地的資本家當然強力反對，但是政府站在廣大的民眾這邊，資本家看房地產無利可圖，便放棄房地產炒作，改以發展其他產業，於是有IKEA、SAAB、VOLVO等蜚聲國際的企業產生，這是一個良性循環。

台灣若要抑制房價，短期內社會住宅不可能到達這個量，短期政策就先以稅制來壓制房價，再規劃中長期的社會住宅計畫，雙管齊下一定會產生效用。

Q. 台灣需要興建社會住宅多少數量，才能達到平抑房價、及照顧弱勢的目的？

台灣現階段社會住宅的需求量是多少呢？據內政部的評估是19萬戶，但林萬億認為政府的計算保守了點，他的建議是應達到全國住宅總量的5%，即40萬戶，而且不是分布全省，是集中在北中南幾個大都會區如台北、新北、台中、台南、高雄。像台北市需求量就必須達到10%，桃園可能1% 就夠了，這樣社會住宅就會有一定程度影響力。

什麼影響力？首先租屋市場會改變，那些投資於買房囤屋者，想從租屋市場賺錢的人就受影響。其次，建商也會逐漸降低興建大樓的數量，因為大家都有房屋可租賃就不必再買房。

人們的觀念也會逐漸改變，不需要一輩子被房子綁住，被貸款壓得透不過氣。人到老了，房子太大也是一大負擔，子女嫁娶都搬出去住，兩老守著偌大空房，還要清潔，體力就是問題。

所以社會住宅要像日本、新加坡、香港、荷蘭的模式，提供民眾可以長期租賃，不能像現在台灣所實行的，最多住5 年就要搬遷，這樣還是無法完整照顧民眾。應該先讓民眾住得安心，他才能正常就業、組織家庭、發展事業，將來可以貢獻社會。

政府應該為百姓作長遠計畫，不能像商人的生意一般，只做短期思考，這樣不能讓人民信賴。應做長遠計畫，讓民眾能長期的安居樂業，以保護人民為目的，這樣國家才能長治久安、永續發展。