新冠肺炎疫情延燒兩個月，消費者看屋銳減，房市交易下滑，房產專家提出警訊：上半年房市可能會出現歷史新低；房價目前還在撐，對建商而言，一定會撐到最後一刻。到底新冠肺炎會不會影響房價，要看疫情持續多久。
文／鄧鎮銘、謝明媛
受到新冠肺炎疫情影響，今（2020）年1、2月看房人數銳減。雖然台灣並沒有出現大規模社區感染，但是口罩之亂已顯現民眾的焦慮心情；消費者害怕感染疫情，選擇宅在家中不出門，房屋市場買氣因而受挫。由此看來，之前預測的年後房市小陽春，顯然已不可能出現。
根據永慶房產集團研展中心統計，今年1月份全台交易量較去（2019）年12月減少21％，若與去年同期相比，則量縮約1成。1月份疫情才剛開始從武漢傳出，尚未全面爆發，房市買氣即已出現緊縮，更何況2月份疫情已從中國擴散至全球，房市交易冷清可以想見。
從1、2月市場的表現上看，今年想要達到去年30萬棟的買賣移轉佳績，恐怕已是不可能的任務。疫情延燒，消費者更關心的是，房價到底會不會下跌？
疫情若持續延燒3個月，房價就會開始鬆動
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，房價並不會這麼快就反映出來，現在建商、中古屋主都在觀望中；對建商而言，一定會撐到最後一刻，必須在疫情延燒2個月以上，甚至更長時間，才會出現跌價情形。因為消費者被迫必須延緩看屋或暫不看屋，導致交易量萎縮。
若疫情因持久延燒，影響到全球、台灣的經濟，一旦出現公司開始裁員、減薪，或個人的財務出問題等狀況，急需資金的屋主為求快速變現，就會將手上要繳房貸的房子降價出脫，此時市場就會出現降價求售的骨牌效應。
不過，台灣醫療防治系統傲視全球，到目前為止，台灣境內感染情況依然在控制範圍內；再加上去年大陸突然停止自由行，中國來台旅客銳減，讓台灣躲過了疫情擴散的風險。張欣民認為，目前的房屋市場應可定義為短暫的量縮價穩局面。
老屋改建協會理事長胡偉良則大膽預測，2020上半年，房屋成交量很可能會創歷史新低。他認為在這個時候，沒人願意去看房、買房，而開發商、仲介業者在年前底定的銷售計畫將被打亂，認為房市要完全恢復過來，起碼得等到下半年；對於資金鏈緊俏的開發商，和需要資金周轉的人來說，就會考慮降價促銷。
疫情尚未止歇，消費者此時買房要注意什麼？
不過，目前市場還看不到房價有什麼鬆動的情形，針對有自住需求的消費者，現在是否可以進場買房呢？會不會因為疫情擴散的影響，買到的房子，將來還會降價？消費者該如何拿捏？
其實，疫情到底是短是長，很難預測；何時進場買房才是聰明選擇，時間點也很難掌握。如果是現在有自住需求，現下想要買房的剛性客群，張欣民提醒建議，先不要顧慮目前疫情延燒這個時間點合不合宜，仍然以選房自住必須住得舒適、交通活動能夠四面通暢為優先。
購屋提醒1：目前房價不會大波動，地點仍是第一選擇
地點絕對是買房的第一要件，尤其是交通便利、生活機能充裕的地點，一定是優先選項。因為這樣的房子，比較不受大環境影響，價格不易產生太大波動。如果看到自己喜歡、價格又可以承擔的房子，就不要過多猶豫。
因為要等待這一波新冠肺炎疫情延燒而降價，畢竟仍充滿諸多變數；因為一方面台灣已有過SARS經驗，不論是政府、房產業者、消費大眾，都學了很多，大家面對疫情影響房市，多採相對冷靜的態度；房價要像過去SARS一樣，消費信心低落、房價急速下跌、房屋持有者大拋售的狀況，並不容易發生。
因為SARS時期與現在的環境也不盡相同，當時的房價早已滑落，而且低迷已久，當疫情突然出現，房價跟著崩跌是很自然的。但是從2014到今天，房市已走過一段漫長的低檔盤旋期，好不容易去年房市出現穩中帶溫的局面，價格也正緩步走揚，這與SARS時期房價早已出現明顯下修的格局不一樣。而且現在新冠肺炎疫情在台灣算是有效控制，人們並沒有像SARS時期那樣地驚恐。
另一方面，現在的建案土地取得成本，已比過去提高許多，在建商必須維持基本利潤的情形下，想要建商降價也很困難。同時在房貸利率方面，SARS時期的房貸利率約落在2.5～2.7％上下，如今的房貸利率已經低到只剩1.5～1.6％左右。這代表，儘管目前房價已遠高於一般受薪民眾的負擔範圍，但房貸利率已經跌到幾乎沒有再下降來刺激市場買氣的空間。
目前雖然利率低，市場資金也充沛，但房價、稅制與資訊透明度都與當時不可同日而語，想要大發災難財，並不容易。
所以會不會重演2003年SARS蔓延時，房地產價格崩跌打底後，隔年隨即開啟另一波10年的房價上漲、大多頭走勢？答案是：應該不會。除非新冠肺炎疫情延燒數月而不止，那就另當別論。
購屋提醒2：嚴控房貸支出，小於家庭總收入35％
另外，自住型客群還要注意，在財務分配上，必須嚴控房貸支出小於家庭總收入的35％，因為這是一個家庭理財的重要基準點，當房屋支出超過這個負擔，整個家庭的經濟壓力就會超重，這也是小家庭會走向失和的重要根源，與買房自住、尋求和樂生活的本意完全背道而馳。
購屋提醒3：生活機能優先考量，少碰郊區建案
生活機能也是購屋必須注意的重要環節。去年有一些在郊區的建案，像是新北市的淡水、鶯歌、三峽等二線或三線地區，建商專門針對買不起台北房的年輕人，提供許多優惠方案，例如低自備款、工程零付款、超額房貸等，或是強調居住環境優勢，像是靠山面海、山水幽靜、鳥語花香、空氣清新等讓人憧憬的廣告術語，誘使年輕人進場購屋。
但是這些地區只是提供房價比的優勢，無法提供生活機能，尤其有些建案地處山區海邊，交通和生活機能極不方便，年輕夫妻往往住個一、兩年就開始後悔，想要換回市中心居住，然而房子在郊區要轉售談何容易。這是年輕朋友、首購族必須注意的眉角，郊區的房子最好少碰。
購屋提醒4：逐捷運而居，仍是不變法則
逐捷運而居，仍是購置房產的不變法則；在住家附近有捷運，生活機能一定不致太差。大台北地區捷運路網愈來愈完整，尤其新北市環狀線通車後，更是如虎添翼。其實捷運周邊步行5至10分鐘距離的房子，也是很好的標的物，價格也許就比市中心要打了9折，年輕人可以利用UBike當接駁工具，便可享有捷運的便利，是一個可以節省房價的不錯選擇。
中南部地區捷運沿線房市概況
除了大台北的捷運以外，高雄地區的捷運也愈來愈便捷，而且高雄市的房價並沒有因為捷運而被哄抬，房價相對親民，民眾可以在捷運沿線選擇自己屬意的房子。
倒是台中市年底要通車的北屯到烏日捷運綠線，強調是一顆活化中台灣生活圈的閃亮新星，沿線的房價早已被哄抬過度；眾所周知，若投資房產標的物已進入漲幅尾聲的地區，就不要再進場，否則隨時可能被套住。
從內政部公布的房價負擔所得比來看，台中市民眾的房價負擔平均值已經高達9.39，顯示房價已過高，貸款負擔率達38.49％，購屋人從收入拿來繳房貸的比例已超出35％，對台中民眾來說已經過於沉重。若要在這裡購屋，須做好個案比較的功課，不要追高，先多問、多看、多比價，然後再出手，否則很可能會讓自己陷入泥淖。
桃園地區捷運沿線房市概況
再來看看擁有捷運路網的桃園市，預計於2023年完工的新北捷運三鶯線，將延伸至桃園八德段，日後三鶯線大湳站將銜接桃捷綠線G04站，採共構設計，可直接於站內進行轉乘。以大環境來看，位於桃園市八德區的大湳站，目前交通商業機能接近成熟，未來捷運通車，對當地房市將有拉抬作用。
但是如果在台北上班，要搭三鶯線到台北，感覺還是蠻遙遠的；如果是在捷運周邊的鶯歌、三峽、土城、桃園八德等地區，上班就很方便。年輕族群、首購者若在這些地區上班，可以選在三鶯捷運沿線買房，而且這裡的房價也比較親民，甚至在桃園八德區還有1字頭的房子，將來仍有補漲空間。
至於桃園地區的房市，比較偏向剛需市場，長期以來，成交的價量都相對穩定，尤其桃園的外來人口數正逐年增加，人口紅利的潛力不可小覷。桃園區的地理位置與新北市鶯歌區、桃園的龜山、八德、中壢、蘆竹等區相鄰，聯外交通上，有國道1及國道2，可快速往返台北地區與桃園國際機場，交通網可謂四通八達。
因為交通便捷，近年來吸引許多台北的客群進入買房置產，桃園區的重大建設有藝文展演中心、桃園圖書總館、南平運動中心、桃園國民運動中心、捷運綠線G6～G12站（預計2024年陸續通車）等建設。
沿捷運綠線的藝文特區房價已經攀高，每坪單價來到30萬元之譜；不過中古屋仍在20～25萬左右，可以先行購入，以期捷運通車後補漲增值。附近的中路重劃區，新建案價位約25～28萬，未來也具有增值空間，也是可以考慮進場的地段。
台灣房市近30年歷經5次的價格波動，去年起房市持續回溫；2020業界似乎都嗅到了即將反轉的味道，建商信心回籠，房市推案去年就開始爆量。根據住展雜誌統計，北台灣去年前11個月新成屋與預售屋推案量，已超過新台幣1兆元，創下歷史第4大量記錄。
然而正當建商各個摩拳擦掌，準備在今年一展身手之際，突然冒出了新冠肺炎疫情；從長遠角度看，房地產會否如以前那樣興起一波漲幅？這確實是耐人尋味的議題。
的確，去年房市買氣回春，在政府建設及貨幣雙重利多、題材大放送的情況下，業界紛紛期待下一波的榮景到來。雖然新冠肺炎疫情暫時阻斷了市場，但業界仍抱持樂觀，認為假以時日，疫情總會過去，像今年329檔期，業界在北中南的推案就高達2600億，顯示信心十足。業界甚至預估下一波景氣循環可能是在2025年。
不過，台灣少子化問題日益嚴重，人口紅利不再，是否可以支撐房市榮景再現，不無疑問。內政部主計總處評估，台灣人口即將往下走的關鍵年就是2025年；根據教育部發布的大專校院學生及畢業生人數預測分析報告，今年7月的大學畢業生人數約27.7萬人，比2017年以前普遍30.4萬以上，大減近3萬人，減幅約1成。
接下來持平兩個年度後，再大減1.8萬人；很顯然，今年以後每年度的人口都將快速下滑，預計至2031年會跌破至20萬人，以後年度就是在20萬人左右遊走。
這不但代表房地產的首購族群將大量減少，同時也代表台灣勞動人口下降，缺工問題將更嚴重，整體生產力下滑的窘境即將到來，對國家經濟的衝擊可以預見。這些因素都會影響房屋市場的榮枯，房市已不能如往昔一般看待，因為困難點拉高了，房價應該不會再出現大幅上漲或下跌的機會，未來的趨勢可能會呈現價穩、量緩增的局面。
另外，建商這幾年來大舉購地，形成市場供給量過大的態勢，推案快速擴張，個案競爭加劇，少子化加上市場供給過大，供需不平衡；凡此種種因素，更將使得價格難以推升，過去房價大幅飆漲的情形，今後應該不易復見。
張欣民 小檔案
學歷：
國立政治大學地政系碩士
經歷：
正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人
國內房地產界人稱不動產張老師
記者稱他為「研展天王」
現職：
天時地利不動產顧問公司總經理
中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員
台北市士林社區大學不動產投資及買賣課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關委員會主任委員
中國土地改革協會公關文宣主任委員
胡偉良 小檔案
學歷：
國立台灣大學土木系畢業、營建管理博士、商學博士、法學博士
經歷：
曾任職公家機關、工程顧問公司、外商公司、美國Lawrence大學EMBA講座教授
獲獎：
經濟部中小企業菁英總經理
著作：
《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》等
現職：
老屋改建協會理事長
台灣商務平台創辦人
台北市/新北市老屋改建發展協會理事長
品嘉建設股份有限公司創辦人、董事長
尚禹營造股份有限公司董事長兼主任技師
