房價真的只漲不跌嗎？
種種推波助瀾下，房市變成賭博遊戲，房市趨勢專家李同榮指出，用60萬自備款買1,000萬房屋，這代表建商與投資客都在賭「5年後房市會大漲」；若5年後如預期，則皆大歡喜，在低槓桿的操作下，投資客可獲利數倍。
但若5年後房市景氣不如預期，市場就會出現斷頭危機，建商存貨大增，可能出現爛尾樓。在目前房市已接近觸頂的階段下，「房價再漲多少，就可能會跌多少。」李同榮說，若存著賣出賺差價的投機心理，不可不慎。
少子化下，台灣家戶數已低於房屋總存量，買房雖有區位等個別化需求，但供不應求仍有很大成分的心理因素。新青安的超低月付額，讓市場資金更加氾濫，本來在觀望的買家，更加深不買不行的危機感，結果就是透支未來房市需求，供給緊縮更加惡化，讓建商與屋主有機會坐地起價。
游資直接影響房市熱度，而利率決定游資多寡。觀察股市與房市的走勢，可看出高度關聯性。2016～2019年間，受升息影響，房價維持平穩。2026年7月新青安結束利率補貼後，萬一又遇到升息，目前漲勢驚人的房市就可能出現鬆動。
當金融寬鬆、游資充斥，會加劇房價漲勢。
在新青安推高房價的當下，可能也不是買房的好時機。國際超級房仲Zack（本名李昌鵬）預估，隨著2026年7月新青安利息補貼結束，2027年以後房市會出現價量背離；屆時如果通膨升溫，央行不但不會降息，反而可能升息。
據Zack指出，由於台灣經濟依賴出口，為了維持低匯率，央行長期以來印鈔票，台幣多了，美元就相對比較值錢，而低匯率政策需配合低利率。但在通膨易漲難跌情況下，加上在前一輪升息周期中，台灣並未大升，因此在此輪降息周期，台灣降息空間有限。
房價遊戲有龐式騙局的嫌疑。Zack舉例，今年第一季房價比去年同期漲了將近一成，大家若預期每年都這樣漲，5年後就是漲5成，一間1,500萬的房子賣掉後扣完稅費，還可以淨賺約300萬，於是大家就競相投入買房。「當市場的買方信心這麼膨脹，又這麼容易借得到錢的時候，錢就一直流入房地產。」
本來或許還有些人在觀望，但看到愈來愈多人買房賺到錢，「打不贏只好加入了，我就跟著買下去了。這時可能剛好幫3年前買房的你解套，所以你就真的獲利出場了。但這個模式就好像龐氏騙局。」
打不贏只好加入？
前台北市政府地政局長李得全等人在《台灣土地研究》發表論文指出，由於住宅「商品化」、「私有化」和「金融化」日趨嚴重，可負擔住宅已成為亞洲城市的重要議題，而台灣及台北正深處居住不正義困境。
「租不如買」、「無痛買屋」、「現在不買，未來更買不起」，這些房仲常用的話術，如今卻成了政府政策背後的邏輯。內政部長林右昌今年3月曾公開表示：「各位一定從沒從我口中聽過『打房』二字，房子是拿來住的，不是拿來打的。」此一政策宣示，立刻引爆房市多頭信心。
雖然政府住宅政策一直高懸「杜絕炒作」大原則，然而，這種「打不贏就加入」的利率補貼房貸政策，如前述，卻只會加劇房市的惡性發展。回顧1989年的無殼蝸牛運動，民眾買不起房的痛苦不但沒有絲毫改善，台灣的房價所得比甚至一路攀升，以台北市來說，已從當年的8一路飆到逼近16。
當年房市暴漲與新台幣急速升值有關，美元對台幣的匯率由1986年的38元劇貶到1989年的25元，國際資金大舉湧入，帶動台灣股市、房市都大漲，就連民間也盛行地下賭博「大家樂」。簡言之，房市成為金融寬鬆下的賭博遊戲。
政府的住宅政策究竟是什麼？憲法保障居住權，釋字第709號解釋也指出，居住權屬於生存權。但台灣政策反覆，似乎已經「放棄治療」。聯合國提出「適足居住權」，其中最關鍵的指標就是「可負擔性」，各締約國應採取步驟確保購房成本大致與收入水準相稱，用房價所得比衡量應為3至6倍。
在房價與物價雙雙高攀下，買房成為民眾抗通膨的一種手段，「房價只會繼續漲」、「未來更買不起房」、「房屋是最可靠的資產」，但Zack提出另一種觀念。
「一直租房子，等於幫房東繳房貸」，這是很多人不吃不喝也要買房背後的信念。但據Zack測算，由於台灣房屋投報率（全年租金收入除以買入房價）過低，房屋的租金遠不夠幫房東繳房貸月付額。
房價只漲不跌的信念，加深民眾不快買不行的危機感，進而又推升房價。
依照國際房產機構Global Property Guide於2023年第二季的統計，台灣六都的毛租金投報率只有2.04％；另一知名國際機構Numbeo的統計更低，2023年台中毛投報率2％最高，高雄為1.7％，台北僅1.1％。若以2％來算，一間1,500萬的房子，2％的毛投報是30萬租金，除以12個月，每個月只能收到2.5萬的房租。
但房東的月付額卻高得多。1,500萬的房子，以1,200萬房貸來說，用最划算的房貸利率、30年期來計算，每個月要繳4.5萬的房貸，外加每月約2,000元的管理費，每個月房東要支出4.7萬，但租金收益只有2.5萬，不夠的2.2萬房貸，房東必須從自己口袋掏出，如此連續30年。
「事實上，應該說是房東每個月都在貼錢，讓租客使用這間房子。」Zack說。然而，雖然明知租金不夠用來繳房貸，很多人還是認為，人生遲早要買房，晚買不如早買，否則租屋30年，什麼都沒留下。
對此，Zack幫大家撥撥算盤：沒有買房除了先省下自備款300萬現金，加上只要花2.5萬就能使用成本4.7萬的房子，每個月還額外省下2.2萬，只要延後10年買房，一個月省2.2萬，一年就省25萬，10年就省250萬，再加上口袋原本的300萬現金，10年後口袋就有550萬的現金。
房屋不是金融商品
「選擇租屋，口袋會多出550萬現金，怎能說什麼都沒留下？不過重點來了，既然選擇租屋能幫我們省這麼多錢，請問這麼多年下來，這些錢我們都花到哪裡去了？」Zack建議，與其從年輕時就把收入全綁死在房貸上，應該用租屋省下的錢學習或創業，並善加投資理財。
房屋已成為製造社會階級、抑制社會流動的障礙。試想，一個出生在台北的人，大學畢業後不用急著買房子，也不用租房子，但非台北的學生，一畢業就要開始存錢買房子，「你人生努力的終點，就是他的起點」，Zack說。
據內政部發布的2023年第3季房價負擔能力指標，當季台北市的房價負擔比為67.13％，逼近7成。也就是說，選擇住在台北，必須將收入的近7成用於繳交房貸！全台而言，平均房貸負擔率也達到42.25％，仍超過一般認為合宜的30％。
台灣超額儲蓄高達4.21兆，也就是說銀行錢太多，因此房地產市場成為游資重要出口，房市也成了金融遊戲。政府不管是平抑房價的政策，還是透過補貼幫民眾買房，結果都是愈打愈漲，不打更漲。要貫徹憲法的居住生存權，必須避免住宅金融化與商品化，讓房價可預期。
世界各國為解決房價問題，政府都提供社會住宅、青年住宅、勞工住宅或保障房。住宅雖很難全部由政府興建，但一定比例的社宅有其必要。當不用害怕買不起房時，政府就能透過儲蓄基金協助民眾規劃買房，而非任由房市淪為金融遊戲。
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