銀行對首購族的貸款成數來到8成，甚至8.5成，公股銀行貸款利率已降至1.62％，可說是史上超低；房價經歷一波修正後，今年跌幅趨緩，房市已經朝自住買方市場靠攏。與其等待虛無飄渺的房市低點，不如嘗試「危機入市」，不要讓自己又錯失晉身有殼族的機會。
文／鄧鎮銘、謝明媛
攝影／顏志倫
每個人都希望自己買房是在最低點，所以對房市總是觀望再三，認為還有下降空間；但是往往很多人在蹉跎時日後，再回頭房價已然站上高點，對自己的猶豫性格徒呼負負。
根據市場針對網友進行2018年第3季購屋意向調查，對於未來房價看法部分，民眾看跌房價比例為49％，為近15季以來首度跌破5成；而認為持平的比例也連續2季站穩4成，顯見有一半比例的民眾也認為目前房價已跌得差不多了。
不過另一項全國不動產進行的「2018年下半年購屋意願」網路問卷調查顯示，國人想買房的消費者高達8成，但有近7成不認為今年是購屋最佳時機；這凸顯了國人對於當前房市價量的變化，仍處於猶豫狀態；「裹足不前」恐怕才是目前房市買氣不佳的真正因素。
房市未見起色，推估可能原因有二：一是民眾認為房市雖低迷、房價仍太高，對於業界讓利無感，希望建商展現更大誠意。二是國內空屋率太高，部分民眾認為自己不需要急著購屋。
年輕人應多利用銀行的低利貸款
今年台灣5大銀行購屋貸款加權平均利率已經來到1.62％，有些銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款專案」，利率更是殺到1.44％，可說是史上超低。民營銀行也按耐不住，永豐銀行今年推出的「豐雲」專案，貸款利率最低下殺1.58％起，幾乎與五大行庫的利率近身肉搏。在貸款成數上，今年以來，銀行對首購族的貸款成數可到8成，甚至8.5成，顯示銀行在房貸業務上更為積極。
整體而言，低利率、高成數貸款，不論對年輕的首購族，或是小換大的換屋族，目前都是相當良好的環境。自住客其實不需過度考量房市景氣問題，應著重在本身購屋需求及可負擔能力，挑選適合自己的購屋總價與居住地點。
或許國人更應該好好把握目前難得的購屋友善環境；大台北地區老屋發展協會理事長胡偉良博士指出，與其聽信外界各種紛亂傳聞，等待虛無飄渺的房市低點，不如嘗試「危機入市」，不要讓自己又錯失晉身有房一族的機會。
國內房市自2014年景氣滑落至今已4年，現況是否處在盤整階段？還是仍在下滑當中？到底還要等多久，才有可能恢復景氣？
上一波的房市景氣始於2003年，當時房價一連上漲5年，突然在2008年碰上金融風暴，房價開始盤整；不過這一波僅回檔了一年，2010年竟出現所謂「報復性反彈」，房價開始向上攀升，投資客立即蜂擁而入，房價更是一路狂飆。
受不了房價漫天飆漲，年輕人更是望屋興嘆，對未來前程充滿無奈，民間怨聲四起；政府終於在一波波抗議聲浪中，接連祭出2014年囤房稅、2015年房地合一稅兩道財稅金牌，展現打房決心，這才徹底將投資客趕跑。
從2014房市走跌至今已4年，有人在問，下一波房市何時才能回春？胡偉良博士指出，由於上一波景氣持續了11年之久，房市能量已然耗盡，若要回復榮景，恐怕時間會拖得更長。
市場有人依照景氣循環的軌跡預測，下一波房市景氣將會自衰退的2014年起，再加上上一波景氣循環的11年，可能會落在2025年。然而，是否真會在這個時間點復甦？恐怕沒人能準確預估。
因為現在的房市結構已逐漸改變，如今的房市，投資客已離場，換屋客也在上一波得到了滿足，剩下的都是剛性需求的自住客。另一個現象則是30年以上的老房舍，占據大部分都市景觀；以台北市為例，30年以上的老屋占比是66.95%，這已讓台北市街道呈現老態龍鍾的景象。
老屋成了國內建築特有的風貌，混凝土開始退化，內部已無法再進行結構強化，壁癌現象也已到了無法整治的窘況。老屋亟待整建，正是目前影響房地產景氣循環的重要因素；若老屋改建大批進入市場，將會形成另一種形勢的房市現象。
老屋改建是未來基礎建設大能量
根據胡偉良博士的觀察，今後的房市榮景，可能會由兩個因素主導市場，一是國民的收入是否成長，一是老屋改建的市場能量是否能如期展現。
長達近20年國民收入未見起色，是國人心中共同的痛，要等國民收入增加帶動買氣，實質上並不容易。政府上（8）月通過勞工基本工資與時薪雙調漲，讓基本工資來到23K。從正面角度看，薪資調漲可帶動消費增加，促進經濟成長；但從負面角度看，政府主導雖是美意，卻可能造成企業吃不消，最後離開台灣或乾脆倒閉，反而造成企業與勞工雙輸。所以基本工資應回歸市場機制，政府不宜干涉太多。
政府應該做的是如何讓經濟活絡，其實方法很多，例如鼓勵民間投資，創造就業機會，想盡辦法引進外資，鼓勵本國企業根留台灣；只要市場活絡，自然會帶動企業薪資調整。像川普雖然個人色彩濃厚，執意美國優先策略，但他創造就業市場，活絡經濟，以優厚的條件及免除關稅，努力說服外資企業到美國投資，讓美國經濟欣欣向榮，他的民調也因此居高不下。但台灣卻看不到這些景象。
至於老屋改建政策，由於需要改建老屋的數量龐大，若能順利注入市場，必然成為房市景氣的一股大能量，關鍵就在是否能夠如實推動，這將成為今後房市景氣的重要因素。內政部希望一年推動500件老屋新建案，但實質上，去年全國不曾超過20個建案，老屋改建推動仍然困難重重。
供需決定市場價格，台北市因為已沒有素地，即使其他縣市房價下修，台北蛋黃區仍然紋風不動，供給不足是房價居高不下主因。
房市雖然低迷，但是除了豪宅高總價及邊緣郊區房市受到影響外，像台北市的蛋黃區，似乎看不到房價調降現象，民眾對降價幾乎無感，建商只是些微讓利，台北蛋黃區的房市價格幾乎不受市場影響。
台北市已沒有素地，圖為和平東路1 段推出的小面積預售案「仰大安」，彷彿是在都會的夾縫中拔地而起，雖是小宅，單價並不低，每坪128 萬元起；可見台北市房價不受景氣低迷影響。
蛋黃區真是具有堅強的抗跌性嗎？胡偉良博士指出，市場的漲跌完全取決於供需關係，與是否為蛋黃區沒有絕對關係。以台北市為例，現在台北市的土地幾乎已開發完成，沒有素地，目前可提供房屋建設的主題只有兩個，一是建商過去標購圈養的土地，一是老屋改建。
然而建商投入的建地極其有限，老屋改建又窒礙難行，造成台北市新建地供給不足；這是台北市房價在這次整體市場回跌的趨勢當中，民眾仍然無感的原因。建地供給量不足，雖然剛性需求的自住客不少，房價也難以下跌。
蛋黃區不是抗跌的主要原因，全世界都是如此，不論是東京、倫敦、北京、上海，都會因整體房市下修而同時應聲下跌，不可能只有一個地區不跌，其他都大跌，這不符合經濟理論。台北市精華地段房價不跌的原因，就是因為建築素地缺乏，房價的漲跌完全取決於供需市場。
例如，前年一家上市指標建商──皇翔建設，位於新北市新莊副都心重劃區的新案「皇翔御花園」，原預售是以一坪65萬元推案，但在兩年後完工，以成屋推出時，卻一次降到39萬元一坪，引發新北市房價大戰；此案就是因為新莊兩大重劃區（包括頭前、副都心重劃區）因區域推案眾多，供需失衡造成的房價下跌現象。其實副都心就是新莊地區的蛋黃區，並沒有因蛋黃區的特性，使房價堅挺而立於不墜，這是典型案例。
另外像新北市板橋地區，近兩年房價也是下跌慘重，但是相對永和地區房價卻紋風不動，就是因為永和素地減少，供給量不足，價格相對堅挺。
房市緩跌 再下降已難有空間
政府要讓年輕人能夠買房，依市場機制有兩個方法，一是讓年輕人所得收入增加，一是讓老屋改建順利推動。但年輕人收入能否增加，要看政府是否有所作為；若能帶動經濟活絡與成長，國民收入自然會增加。
老屋改建是市場亟待政府推動的基本建設，若能順利推動，老屋新建可以讓老建物的擁有者分配到新房舍居住，同時釋出剩餘的房舍投入市場，市場供給量大幅增加，自然會讓房價合理下跌。
而一味地希望建商降價，似乎是不太可能的任務。胡偉良博士分析，從營建業的結構成本來看，營建業的土地利潤約為15％，營建利潤約5％，總共20％的利潤；坊間有許多網路新聞建議消費者，現在看房可以出價下殺8折，但那就接近成本了，可能嗎？這是很現實的問題。其實土地租稅上升，建商的利潤也很有限，如果再迫使建商降價，很可能就會影響建築本身的品質。
所以房價在建商願意讓利的狀況下，現在的確是可以進場購屋的好時機，要想再希望建商降價，已經沒有太大空間。
既然房價不可能再下降，那以後會不會再上升呢？沒有人敢打包票。但全世界的都會區都把房價上漲視為理所當然，以後的價位在哪裡？「要自己用智慧去判斷，」胡偉良博士說。
國內房市運作並未走向泡沫化
不過漲價歸漲價，房價趨勢應該跟隨國民所得與通貨膨脹成正比，這才是正常的市場發展，若是過度炒作，很容易形成泡沫；這樣的房屋市場是不健康的，對人民也會造成傷害。
過去東京房市炒到天價，政府介入後，一夕間跌入谷底，這就是典型的市場泡沫，對市場與民眾造成重傷害。但是台灣目前房市並沒有這種情形，所以仍然是一個健康的市場，未來房價仍會依市場經濟走勢正常運行。
所以現在是否是買房進場時機？如果是自住型的剛性需求者，專家建議，現在絕對是入市佳機，但一般人總是猶豫再猶豫，想太多往往會錯失時機；香港曾有3次房價跌落到谷底，大家都不敢進場，認為房價還會再下跌，結果現在香港的房價已高到人人買不起的地步，當時進場買房者，現在都成了富翁。
人生的際遇也是如此，當人人都不敢買，此時進場也許正是千載難逢的好時機；選擇永遠比努力更重要，做對了選擇，也許人生就此進入勝利組。選擇是靠智慧，不是靠能力。
至於政府會不會再持續打房？其實，政府目前已建立了房屋市場的長效機制，過去房地產投資客，在景氣最高峰的時候，約占了4至5成的比例，在景氣衰退期至少也有2成；但目前在政府建立的機制下，已經讓投資客縮減至1成以下。
以後的房市，也不會因投資客的炒作而有利可圖，「隨便投資、隨便賺」的局面已是過去式；囤房稅和房地合一稅已經把市場規範在合理的機制內，投資客不再進場，政府也沒有再打房的必要。
政府不但不會再打房，反而現在的房屋低利貸款，就是政府救房市的政策之一；現在的房地產貸款利率才1.62％，可說是政府施政的一項德政，因為這樣的低利貸款，可以幫助年輕人減輕購屋負擔。它的低利率已超過企業貸款，企業貸款最少是2.5％起跳，年輕人應該多利用政府房屋貸款的優惠措施。
房屋租賃市場連續31個月上揚，租屋也成了社會新鮮人的沉重負擔；正常情況下，國內房屋租賃市場仍然會持續上漲一段時間。
在租賃市場方面，由於政府打房後，房價應聲下跌，房屋買賣壓力大增；既然房子不好賣，投資客紛紛把手中的房子轉入租賃市場，並將上漲的稅金轉嫁租客，導致房租節節上漲。據房屋比價平台彙整全台消費者物價指數發現，房租類指數已連續31個月上揚，甚至創下歷史新高。
另一個租金上漲因素，觀望的購屋人潮在政府打房後，認為房價仍有下降空間，買屋可以再等等，於是紛紛湧入租屋市場；龐大的「買轉租」動能，使房租不斷走高；而房市信心不足，不敢買房的「以租代買族」大增，讓租金水位高漲5～10％。
房租持續上漲是未來趨勢
以台北為例，社會新鮮人想在北市租一間10坪大的小套房，平均要付出1萬6480元，占新鮮人薪資比高達63％。屋比趨勢研究中心表示，台北租金、生活費開銷都很驚人，繳完房租後，一般受薪族往往已無其他可支配薪資；無殼蝸牛在台北租屋，想多存點錢，往往只能犧牲生活品質，選擇次一級，如套房改租雅房，或選擇空間較小的物件。
「房租上漲是肯定的趨勢，以後還會持續走高，」胡偉良博士斬釘截鐵地說。
因為過去房地產增值的利潤誘因太強，投資客一窩蜂炒作房價，大家沒時間注意房屋租賃市場，所以房租沒有太大波動；可以說長久以來，房租市場行情是偏低的。
如今房價漲不上去，租賃市場是投資客轉戰的另一個市場，於是近幾年房租開始上揚。胡偉良博士認為，必須上漲到房屋投資的租與售比例達到合理狀態，市場才會回到均衡機制。
政府也不會出面干涉房屋租賃市場，因為打壓租屋市場，等於是扭曲租賃市場機制。試想，房子若出租不划算，房東為什麼要出租？房東寧可收回房舍，也不願出租。如此一來，房租市場會漲得更兇。
所以一定要回歸市場機制，讓房租由市場機制合理運作。至於政府，應該做的是補貼政策，而不是打壓。像現在的「租金補貼」政策，及政府正在推動的「社會住宅」等，都是實現「居住正義」的理想措施，但是必須落實。因此在正常情況下，國內房屋租賃市場仍會持續上漲一段時間。
