房市，醒了沒？2018下半年房市是持續下跌？還是穩住了？

2018-09-01

銀行對首購族的貸款成數來到8成，甚至8.5成，公股銀行貸款利率已降至1.62％，可說是史上超低；房價經歷一波修正後，今年跌幅趨緩，房市已經朝自住買方市場靠攏。與其等待虛無飄渺的房市低點，不如嘗試「危機入市」，不要讓自己又錯失晉身有殼族的機會。

文／鄧鎮銘、謝明媛
攝影／顏志倫

每個人都希望自己買房是在最低點，所以對房市總是觀望再三，認為還有下降空間；但是往往很多人在蹉跎時日後，再回頭房價已然站上高點，對自己的猶豫性格徒呼負負。

根據市場針對網友進行2018年第3季購屋意向調查，對於未來房價看法部分，民眾看跌房價比例為49％，為近15季以來首度跌破5成；而認為持平的比例也連續2季站穩4成，顯見有一半比例的民眾也認為目前房價已跌得差不多了。

不過另一項全國不動產進行的「2018年下半年購屋意願」網路問卷調查顯示，國人想買房的消費者高達8成，但有近7成不認為今年是購屋最佳時機；這凸顯了國人對於當前房市價量的變化，仍處於猶豫狀態；「裹足不前」恐怕才是目前房市買氣不佳的真正因素。

房市未見起色，推估可能原因有二：一是民眾認為房市雖低迷、房價仍太高，對於業界讓利無感，希望建商展現更大誠意。二是國內空屋率太高，部分民眾認為自己不需要急著購屋。

年輕人應多利用銀行的低利貸款

今年台灣5大銀行購屋貸款加權平均利率已經來到1.62％，有些銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款專案」，利率更是殺到1.44％，可說是史上超低。民營銀行也按耐不住，永豐銀行今年推出的「豐雲」專案，貸款利率最低下殺1.58％起，幾乎與五大行庫的利率近身肉搏。在貸款成數上，今年以來，銀行對首購族的貸款成數可到8成，甚至8.5成，顯示銀行在房貸業務上更為積極。

整體而言，低利率、高成數貸款，不論對年輕的首購族，或是小換大的換屋族，目前都是相當良好的環境。自住客其實不需過度考量房市景氣問題，應著重在本身購屋需求及可負擔能力，挑選適合自己的購屋總價與居住地點。

或許國人更應該好好把握目前難得的購屋友善環境；大台北地區老屋發展協會理事長胡偉良博士指出，與其聽信外界各種紛亂傳聞，等待虛無飄渺的房市低點，不如嘗試「危機入市」，不要讓自己又錯失晉身有房一族的機會。

國內房市自2014年景氣滑落至今已4年，現況是否處在盤整階段？還是仍在下滑當中？到底還要等多久，才有可能恢復景氣？

上一波的房市景氣始於2003年，當時房價一連上漲5年，突然在2008年碰上金融風暴，房價開始盤整；不過這一波僅回檔了一年，2010年竟出現所謂「報復性反彈」，房價開始向上攀升，投資客立即蜂擁而入，房價更是一路狂飆。

受不了房價漫天飆漲，年輕人更是望屋興嘆，對未來前程充滿無奈，民間怨聲四起；政府終於在一波波抗議聲浪中，接連祭出2014年囤房稅、2015年房地合一稅兩道財稅金牌，展現打房決心，這才徹底將投資客趕跑。

從2014房市走跌至今已4年，有人在問，下一波房市何時才能回春？胡偉良博士指出，由於上一波景氣持續了11年之久，房市能量已然耗盡，若要回復榮景，恐怕時間會拖得更長。

市場有人依照景氣循環的軌跡預測，下一波房市景氣將會自衰退的2014年起，再加上上一波景氣循環的11年，可能會落在2025年。然而，是否真會在這個時間點復甦？恐怕沒人能準確預估。

因為現在的房市結構已逐漸改變，如今的房市，投資客已離場，換屋客也在上一波得到了滿足，剩下的都是剛性需求的自住客。另一個現象則是30年以上的老房舍，占據大部分都市景觀；以台北市為例，30年以上的老屋占比是66.95%，這已讓台北市街道呈現老態龍鍾的景象。

老屋成了國內建築特有的風貌，混凝土開始退化，內部已無法再進行結構強化，壁癌現象也已到了無法整治的窘況。老屋亟待整建，正是目前影響房地產景氣循環的重要因素；若老屋改建大批進入市場，將會形成另一種形勢的房市現象。

老屋改建是未來基礎建設大能量

根據胡偉良博士的觀察，今後的房市榮景，可能會由兩個因素主導市場，一是國民的收入是否成長，一是老屋改建的市場能量是否能如期展現。

長達近20年國民收入未見起色，是國人心中共同的痛，要等國民收入增加帶動買氣，實質上並不容易。政府上（8）月通過勞工基本工資與時薪雙調漲，讓基本工資來到23K。從正面角度看，薪資調漲可帶動消費增加，促進經濟成長；但從負面角度看，政府主導雖是美意，卻可能造成企業吃不消，最後離開台灣或乾脆倒閉，反而造成企業與勞工雙輸。所以基本工資應回歸市場機制，政府不宜干涉太多。

政府應該做的是如何讓經濟活絡，其實方法很多，例如鼓勵民間投資，創造就業機會，想盡辦法引進外資，鼓勵本國企業根留台灣；只要市場活絡，自然會帶動企業薪資調整。像川普雖然個人色彩濃厚，執意美國優先策略，但他創造就業市場，活絡經濟，以優厚的條件及免除關稅，努力說服外資企業到美國投資，讓美國經濟欣欣向榮，他的民調也因此居高不下。但台灣卻看不到這些景象。

至於老屋改建政策，由於需要改建老屋的數量龐大，若能順利注入市場，必然成為房市景氣的一股大能量，關鍵就在是否能夠如實推動，這將成為今後房市景氣的重要因素。內政部希望一年推動500件老屋新建案，但實質上，去年全國不曾超過20個建案，老屋改建推動仍然困難重重。