文／謝璦竹
房價過高如何解？中央銀行不久前推出第6度信用管制方案，直指青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（下稱新青安）造成房價過熱，各界也檢討聲浪不斷，財政部隨即推出「貸前徵審、貸後管理、新戶簽切結書」等3項危機管理措施。然而，不管是新青安，還是微調後的新青安，買不起房的困境依舊難解。
去（2023）年正逢總統大選前夕，為避免居住正義成為眾矢之的，不但各地方政府都不敢賣地，政府也推出號稱史上最嚴的《平均地權條例》修法，以及即將於今年7月1日開始實施的囤房稅；然而，去年8月推出的新青安政策，卻一舉將上述政策打回原形。
全台各地都可見排隊買房，甚至抽籤、鎖房、秒殺等亂象，如果只是要看房，還得「靜候通知」。高雄某建案甚至傳出一天暴漲100萬。財經作家游庭皓觀察指出，以前房地產開發，都要沿著捷運、高鐵或高速公路交流道，現在拜半導體蓬勃之賜，不在交通幹道沿線的建案，一樣漲勢驚人。
新青安是將原本的青年安心成家方案擴大實施，包括貸款上限提高至1,000萬元，繳款期限拉長到40年，同時繳息寬限期拉長至5年，期間只需繳利息，不需繳本金，同時還加大利息補貼的力度，包括期間遇中央銀行升息半碼，也由政府加以吸收。既然只是擴大實施，何以會造成房價飛漲？
房市火熱真的是新青安造成的嗎？據正心不動產估價師聯合事務所指出，從新青安撥款金額占新承做購屋貸款放款金額的比重可發現，新青安貸款實施首兩個月，比重便大增35.06％，躍升至47.91％；截至5月為止，比重更達到54.72％，也就是超過一半的房貸使用新青安。新青安確實是支撐房價的一股力道。
然而，新青安的利息補貼有期限，2026年7月31日起就會陸續結束，長期而言，新青安並沒有比較划算，甚至利息負擔還更沉重。以1,000萬房貸、分40年償還計算，利息總額達550萬。據永慶房屋契約部經理陳俊宏測算，新青安雖然補貼3年利率，但延繳本金其實並不划算。
新青安一段式利率是1.775％，在補貼結束後，利率將從1.775％跳升至2.15％，相較現在首購利率地板2.06％，高出0.09％，利率補貼的3年期間，可節省8.55萬元的利息，但當補貼結束，1,000萬、30年期的新青安貸款每年反而會多出9,000元，後27年合計會多24.3萬元。
然而，很多人認定房價只漲不跌，在新青安前5年超低月付額的誘因下，紛紛搶進買房，使需求陡增。另方面，供給則出現緊繃。
政策缺乏一貫性 反致供不應求
房市供不應求的原因為何？除了建商鎖房等行銷手法，據高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，去年《平均地權條例》生效，預售屋不能轉售，因此建商不敢補庫存，土地交易市場很冷，衝擊到供給；直到今年隨著房市熱燒，建商才重新投入搶地，視各家統計不同，首季土地交易額竟創下史上新高。
另方面，房地合一稅2.0上路後，屋主為了避免高稅額，房屋交易普遍拉長到5年，也多少限制了成屋市場供給量。據馨傳不動產智庫執行長何世昌指出：「《平均地權條例》禁止預售屋轉售，直接減少3萬多戶供給量，建商與投資客競價關係消失，建商一手掌握價格，購屋族則產生買不到的恐慌。」
新青安雖然希望幫助到自住首購族（本人、配偶與未成年子女名下皆無房產），但新青安帶動的需求，也點燃投資客買氣。
買預售屋傳統上交屋前要準備2成頭期款，但建商推出的低首付方案，購屋只要自備6％，以1,000萬的房屋來說，就是60萬，其餘開工款與交屋款，可以在交屋後分兩年償還；甚至在房貸之外，建商還會另外貸款給購屋者，房仲還會用轉貸等話術來鼓勵購房者。
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