文／謝璦竹

台灣步入高齡化社會，65歲以上老人占比愈來愈高，如何讓長輩們安養晚年，成為一個重要的社會議題。考量台灣自有住宅的比例高達8成以上，政府推動「以房養老」政策，希望讓退休金不足的老年人能利用房產養老，同時又能在自己的房子裡頤養天年，不失為一個選擇。

根據主計處統計，台灣家庭資產占比中，主要以不動產超過4成為最高，顯示台灣人投資理財偏好以不動產做為資產保存類型。這反映的是華人認為房子是最能保值的資產，將來也可以留給子女，是父母愛子女的一片心，因此以房養老的政策違背了這個傳統，一直並未成為主流產品。

不過，從另方面來講，以房養老減輕了兒女孝養父母的負擔，將來房子債務還清後，一樣可以繼承房產，漸漸有些為人子女者，反而會鼓勵父母申辦。

以台北市大同區來說，雖屬老市區，多數房子比較舊，但位處市中心，房價也頗高，有銀行承辦人員透露，有案例是女兒帶著媽媽來申辦，該案例是屋主的兒子不孝，因為好賭常常向母親伸手拿錢，女兒自己收入不豐，難以孝養母親，怕兄弟敗光母親的錢後，恐逼迫母親賣房，因此幾個女兒商量好，勸說母親來申辦。

若排除子女不孝的情形，以房養老到底好不好？划算不划算？

什麼是以房養老

據宏利投資管理委託機構進行的一項調查發現，台灣人預計平均每月需要48,268 元才能在退休後維持舒適的生活，不但高出退休前的平均收入水準 (台灣人平均每月收入為新台幣47,977 元)，且多數人自65歲退休後，若無其他收入，每月勞保年金平均約1.8萬，即使再加上勞退，也遠達不到上述退休所需金額。

因此，政府在104年（2015年）正式修正通過《老人福利法》，可以透過「以房養老」的方式，讓尚有不動產的高齡者將不動產辦理逆向抵押貸款來保障晚年的經濟、居住、照護需求，並落實「在地老化」。

據金管會最新統計，截至去（2023）年9月底，已有15家銀行提供以房養老貸款服務，核貸件數累計達7,446件、核貸額度累計約新台幣426億元，年成長率分別達17.22％、17.68％，前5大銀行中，以一銀最為積極，核貸額度達57.97億元、年增率衝39％，合庫、土銀、華銀也都有雙位數的成長。

由此看來，至少在房價較高的北部都會區，以房養老的觀念開始漸漸被國人接受。以房養老是讓高齡者擔任借款人，將名下單獨所有、以自主為使用目的的不動產作為擔保，向政府或金融機構申請貸款。原則上，至少要年滿60歲才得以申請，貸款年限則以貸款期間加計貸款年齡不低於95年計算。

一般房貸是順向房貸，貸款人按月償還，時間越長、還得越多，債務越少。逆向抵押房貸（以房養老）正好相反，貸款人按月取款，時間越長、借得越多，債務越大，而借款人生前不用償還貸款本息，而是在高齡者辭世後，貸款機構會透過拍賣房產、或由繼承人贖回的方式來清償貸款金額。

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