全台房市在今（2020）年回暖，預估將進入中長期緩漲趨勢，明後年是青年族群買房的良機，只要掌握不偷懶多看房、維持合理房貸所得比、通勤時間不過長、注意流通性與增值空間等4大原則，即便是經驗不足的首購族，也能輕鬆進入房市，為自己選購到好房。
文／張正昀
買房是人生大事，許多人奮鬥一生的目標，便是擁有一間屬於自己的房子；但是買房花費甚鉅，動輒背負數百萬、甚至上千萬貸款，如果買錯房，不只感到後悔而已，還可能脫手不易，被高額房貸綁住一生。
針對經驗不足的年輕族群或是首購族，如何能買到對的房，專家建議4大簡易原則，讓年輕人快速掌握，拒絕做房奴，輕鬆買好房。
原則1
做足功課不偷懶買一房先看百房
買房最忌衝動消費，多數人買房經驗都不足，首購族更是沒有經驗，很容易看一間就想買一間，如果事前沒有做足功課，犯下錯誤的機率非常高。
購買房屋前，看房便是最重要的功課，台北市老屋改建發展協會理事長胡偉良建議，看房沒有撇步，多看、多聽、多問才是硬道理。所謂買一房，至少先看一百間，累積足夠看房經驗，自然會整理出屬於自己的訣竅，例如同一個建案多看幾間，就能抓出應有的價格行情。
一般建議看房的重點，不外乎觀察內外環境；外在環境包含有無嫌惡設施（例如電塔、變電所、產生油煙或噪音的餐飲店等）、生活機能是否便利（例如超商、超市、診所、小吃等）、出入動線是否安全方便等。
內在環境包含通風、消防安全、各類管線、採光與座向、有無漏水或壁癌、格局與動線、樑柱與門窗狀況、天花板與地板、棟距與景觀，甚至社區點燈率、鄰里作息與關係等，皆可仔細觀察。
原則2
維持合理房貸所得比
多數人都需要貸款買房，貸少了，買不了房；貸多了，負擔沉重。買房前，評估還款能力要謹慎，通常建議每個月還貸金額不超過家庭總收入的1/3（約30～35％）；如果還貸負擔超出此標準，容易因為過重財務壓力而影響生活品質與其他家庭支出。
原則3
交通最關鍵 通勤時間不宜長
交通成本是買房的重要評估指標之一，最好選擇通勤時間單趟平均45分鐘，或是來回1.5小時內的房屋為佳。首購族通常會選擇通勤時間短，但是坪數小；或是通勤時間長，但是坪數大；建議寧可挑前者，也不要心動於坪數大而購買後者，因為長期的長時間通勤，導致後悔的機率很高。
胡偉良強調，年輕人時間寶貴，應該投資在自我能力的成長，而非浪費在通勤之上。通勤時間過長，下班回家往往身心疲憊，很難再有多餘時間充實自己；反之，如果節省通勤時間，用於投資自己，便能增加所得成長的機會，一旦所得成長，房貸負擔也會下降，便不容易成為疲於應付工作與房貸的房奴。
購買房屋要有投資觀念，儘量避免購買流通性與增值性差的物件。
原則4
不碰流通性差、增值空間小的物件
根據國內房仲業統計，一般人一生換房次數，平均約3～4次，多數買屋自住的剛需族，特別是首購族群與受薪階級，很難一次到位購得夢想中的房屋。胡偉良特別建議，首購族在考量購屋時，必須要有投資觀念，最好訂下7、8年後要換房的目標，比較容易從流通性（市場需求）與增值性的條件挑選物件。
流通性高的物件代表市場需求大，可以從房型、地點、屋齡、生活機能等條件觀察。以房型來說，小房（2～3房）的需求要優於大房；以地點來看，都會區要優於偏遠郊區；從屋齡來看，40年以上老舊公寓最好不要碰，因為老屋通常有安全性疑慮，而且都更變數很多，被套牢的風險相當高；生活機能包含採購、就學、交通、就醫、娛樂、餐飲等設施條件，愈便利愈容易出脫。
通常流通性高的物件也具有較好的增值空間，除此之外，從長期趨勢來看，愈稀缺的區域，增值空間愈高，漲價愈快。如果以北北桃基區域為考量，台北市蛋白區（例如北投、文山區）要優於新北市蛋黃區；接下來才依序考量新北市蛋白區、桃園市、基隆市。
同樣地，中南部三都也是蛋黃區的增值性優於蛋白區，但是因為中南部三都的腹地較大，需要特別注意蛋黃區轉移的可能，例如過去台中市與高雄市的火車站周遭為蛋黃區，但因都市重劃發展，其稀缺性價值被新興重劃區取代。
青年族群或首購族只要能把握以上4大原則，便能購得對的自用宅。此外，由於央行宣布明（2021）年將維持現有利率，現在已經足夠優惠的房貸難有太大波動，以及預期建商在短期內為了維繫買氣，不會驟然拉高房價；因此，明後年是青年族群或首購族的買房好時機，遇到好物件，先下手為善。
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