文／謝璦竹
今（2022）年是選舉年，打炒房從央行到內政部、金管會都動起來。專家表示，預售屋投資客已出現退潮；不過，若想要等房價回落，自住客恐怕還得等一等，一方面原物料都在漲，營建成本居高不下；二方面，當前急升息的環境下，房價有機會在1、2年後反轉向下。
2017年台商回台，加上2019年新冠疫情後的資金寬鬆政策加持，房市過去幾年極為火熱，炒房團時有所聞，甚至有專門的銀行配合炒房團放貸，被金管局金檢查獲。
金管會今年不動產專案金檢中，查獲2個炒房團共計24戶，共貸款1.45億元，不但跟同一家中型民營銀行申辦，銀行甚至派員到場辦理簽約對保。
去年預售屋火熱的情形，新建案一周就完銷，甚至漏夜排隊買房的新聞時有所聞。
台南市仁德區是去年房價大漲熱區，去年12月16日央行理監事會前夕，台南市仁德區一處新建案場在東區東門路開案銷售，竟出現多人漏夜排隊搶房的奇觀，除了促使央行推出新一波信用管制，也推動內政部與金管會動起來打炒房。
不過，這種隨便買都賺的「盛況」已經出現逆轉，炒房客已經難以為繼。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說，殺手鐧是《平均地權條例》修法，政院上午剛宣布，下午炒房群組就出現拋售，換屋權利金原本180萬，甚至降到100萬；這是因為雖然立法院修法還沒過，但配合央行去年底祭出的第3戶以上貸款限4成，一旦交屋就得補足現金，資金恐卡住轉不過來。
房市炒作風回落
央行自2020年12月開始，陸續推出4波信用管制措施，包括限制房貸成數、年期等措施，但直到今年3月啟動升息，加上內政部與金管會都加入打炒房，房市炒作風才終於見到回落。
內政部去年底提出《平均地權條例》修法，今年4月獲政院通過，已送入立法院審議，包括預售屋禁止換約、私法人購置住宅採許可制等重拳，本會期因為爭議極大，未排入委員會審議，預料9月新會期再戰。
對此，黃舒衛表示，儘管今年能不能通過修法仍在未定之天，但在升息循環與前4波信用管制下，所形成的資金收束已足以形成觀望、看淡的房市買氣。
不管是預售屋或是新建成屋的買賣，《平均地權條例》修正草案限制買方只能是賣方的先生或太太、父母或祖父母或子女、兄弟姊妹，或是內政部公告的特殊情形，不能讓與或轉賣給第3人。預售屋買賣契約如果有解約情形發生，建商必須於30日內申報登錄。
此外，為遏止炒作，明確規範若有炒作行為，可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬元至5,000萬元不等，可連續處罰。
炒房客退潮，可以從前兩年因台積電設廠而被大幅炒高的台南與高雄房市，看出端倪。
根據六都地政局統計，今年第1季六都買賣移轉棟數，與去年同期相比，六都中有17個行政區年減幅超過1成，而各都減幅最多的行政區前3名全數落在中南部，分別是台南市新市區減61.8％、高雄市橋頭區減47.3％、台中市潭子區減43.6％。
不只內政部打炒房動起來，金管會也祭出風險權數調整，其中，自然人購置第3戶以上房貸風險權數，由30％調高到100％，是原本的3倍多，銀行若繼續貸款給炒房客，會因為資本適足率不足，而面臨增資的衝擊，影響銀行放貸的意願。
金管會今年2月宣布，調整包含法人戶購置住宅、自然人3戶以上、購地、餘屋貸款、工業區閒置土地等5種抵押貸款在內適用的風險權數，從上游限縮炒房金流。
建商買地停看聽
受到金管會調整風險權數影響，不但炒房客縮手，建商也不敢像前幾年那樣掃地、養地。
年初金管會金檢發現，有銀行不斷展延購地貸款，讓建商或購地者養地長達9～15年，利率卻未懲罰性提高；也有銀行規避《銀行法》規範的不動產貸款餘額30％上限，提供商業本票保證借款，讓借款人用以買地。
據瑞普萊坊統計，今年前5個月，土地交易規模直接腰斬，僅698億，是5年來的新低，重回這波景氣循環起點2017年的水位。
「未來的景氣前景不那麼明確，再加上疫情、股市修正，房市的價格信心明顯下滑。」黃舒衛說。
對建商來說，要是口袋不夠深，甚至可能面臨倒閉。
央行與政院聯合打炒房，加上工料雙漲，建商開工明顯減少。
品嘉建設創辦人胡偉良說，近期大量的建案遲不開工，部分便是反映在這一波金融管制下，廠商面臨財務困境。繼續發展下去，預計有大半的建商將面臨倒閉或歇業、轉業的命運。
「目前最好不要買預售屋，因為建商資金比較緊迫，加上缺工缺料，輕則延遲交屋，嚴重點可能偷工減料，甚至爛尾樓都可能發生。」黃舒衛說。
從供需來看，去年建照發放創下1994年以來新高，這已是連續3年爆大量，房屋供給激增。但在需求面，買房者因為升息等因素更傾向觀望，造成供過於求的局面更明顯。「此時，買方更有議價的空間。」黃舒衛說。
惟房屋的價格具有高度區域性，若是蛋黃區，不容易出現供過於求的問題，但若是蛋白區、甚至蛋殼區，那就不一定了。
暫時避開蛋白區 不要碰預售屋
這兩年漲最兇的也是蛋白區。據房地產交易資訊平台591房屋交易網5月初發布統計，全台六都加新竹縣市等七都各行政區，今年第一季包含預售屋與新成屋在內的新建案，在線銷售平均單價排名前30名中，最低年漲3成，最高漲到7成，十分驚人。
興富發建設台中區主管王建騏觀察，「蛋白區房價增幅反而高於蛋黃區，」有些蛋白區甚至從2字頭直接躍上5字頭。
其中，台中市北屯區漲幅高居七都之冠，今年首季的新建案均價為每坪52.3萬元，較去年狂漲70.4％。第2、3名則雙雙落在台南市仁德區與善化區，漲幅也直逼7成。
過去，買房是抗通膨最保險的資產，現在通膨飆升下，升息加上打炒房，會不會買在高點？
若考慮買在蛋白區、甚至蛋殼區，由於先前炒作太兇，像是推案量大的重劃區建案，進場成交價格已不低，一旦市場信心面反轉，大家紛紛出脫手上的建案，馬上就會遇到「多殺多」的窘境，因此，此時購房容易買在高點。
但如果是生活機能完善，價格長期持穩的蛋黃區，則「繳房租不如繳房貸」，房貸繳清後，房子是自己的，買房仍然是抗通膨的最佳工具。
黃舒衛認為，以中古屋或新成屋來說，其他地區的預售屋雖然急凍，但部分需求會擠進成屋；如果是蛋黃區，由於供給很少，反而有上漲動能。
預售屋急凍，民眾購屋需求短期內可能轉向中古屋。
若是首購的自住客，可以適用青年安心成家的利息補貼。不過，青年安心成家專案的申請對象有限制，規定家人當中須無人名下持有房屋。另外，青年安心成家專案的貸款額度有上限，以台北市來說是800萬。
一般申請青年安心成家專案者，還會再向銀行申請一般房貸，兩者合起來約可貸到房價的8成。若無法申請青年安心成家專案，單用銀行貸款一般不容易貸到8成，尤其當前正在升息，銀行擔憂將來買家付不出房貸，通常會保守鑑價，變相降低成數。
蛋黃區成屋價格能夠持穩，主因供給偏少，自住客要勤看房，「以台北市來說，大多是換屋族，以屋換屋居多，因此價格不容易鬆動。」但由於房市整體的價格信心已經動搖，「買方有機會找到『有賺到就跑』的賣方，」黃舒衛說。
升息4至6碼是房市轉折點
中央銀行上（6）月16日召開第2季理監事會議，會後宣布調升貼放利率半碼（0.125個百分點），重貼現率升至1.5％，是連兩季升息。
若以金融聯徵中心公布的今年首季平均住宅貸款利率1.46％為基礎估算，貸款1,000萬元，以20年期、本息均攤方式還款，連續兩次升息後，利率升至1.835％，每月還款金額增約1,700元左右。
儘管升息1.5碼看起來不多，但美聯儲前一天已宣布一口氣升3碼，較前月的2碼加速，台灣不得不跟進。「台灣這次升息幅度會非常大，絕對是很大的影響。」黃舒衛說。
升息對建商的衝擊尤其大。先前市況好時，建商過度投資，升息後馬上遇到沉重的財務壓力。在土地市場轉空的條件下，住宅恐踏上7年一輪景氣循環，黃舒衛指出。
而從生產者物價指數年增率高達14％觀察，以及更重要的進口物價指數年增15.7％（以美元計價）與17％（以台幣計價），創1980年以來的42年新高，顯見弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影，籠罩通膨前景。在美聯儲急升息壓力下，台灣沒有落隊的空間，不得不被動進行防禦性升息。黃舒衛預測，最快年底前，房貸利率就會升到2％。
另據房市趨勢專家李同榮模擬，房市臨界點是升息4～6碼，也就是升1至1.5個百分點，而這次累計升4碼以上的機率很大，房價有機會在2024年初走跌。
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