今（2020）年全台房市並未受疫情重創，上半年持穩，下半年買盤湧現，在資金流入帶動需求以及營建成本上漲的雙重作用下，房市已回到緩漲復甦的軌跡上，然而房價回漲引發政府關注，接連釋放打房訊號，明年房價怎麼走，是不是入場時機，消費者都在盯著看。
文／張正昀
攝影／顏志倫
新冠肺炎疫情肆虐全球，主要國家經濟受挫甚深，但是與國民經濟息息相關的房地產市場，卻一反常態往上攀升，例如美國S&P房價指數創下10年新高；台灣房地產市場也不遑多讓，扭轉2014年以來市場狀況，信義房屋房價指數在7月份突破了2014年的歷史高點。
隨著房價回溫，高房價問題受到官方關注，10月初開始，政府頻頻釋放「打房」訊息，打房成為市場討論焦點；內政部更在10月底發動聯合大稽查，展現取締違規炒房的態度。
然而，根據住展房屋網調查，民眾普遍對政府「打房」沒有信心，10月份新建案與中古屋的交易量皆上揚，反映購屋族不想推遲購屋的心理預期。年關將近，相較於期待政府打房，成千上萬的購屋族恐怕更關注明（2021）年房價會不會繼續漲？該進場還是觀望？
資金流入 營建成本上升 造就房市回暖
今（2020）年年初不少人疑慮，新冠疫情是否將重演2003年SARS風暴重創房市的歷史，或是帶來房價鬆動下修的狀況；然而，在疫情高峰的3、4月間，全台房市並未重演17年前的拋售潮，買氣持穩至6月開始明顯回溫，帶動交易量與房價齊揚。
台北市老屋改建發展協會理事長胡偉良指出，資金因素與營建成本增加是造成今年房市回暖的主要原因。
今年流入房市的資金相當豐沛，包含低利率驅動定存資金轉移投資房地產，而市場上較大宗的熱錢來源，屬於中美貿易戰所牽動的台商回流與外商投資，例如經濟部投資台灣事務所統計，約有2500億台商回流投資將在年底前落實執行；部分美國科技大廠（例如Google、臉書等）擴大在台投資，組建研發中心、資料中心等設施。這些投資因為要設置廠辦及安置員工，進而帶動區域性工業、辦公、住宅用地需求。
除了資金因素，營建成本中的工資與原物料價格攀升，也是房價回漲的關鍵因素。近幾年，前瞻基礎建設大興土木，以及今年因應紓困而加速公共建設進度，拉高營建人力與原物料需求；但是營建人力沒有增長，缺工問題嚴重，工資以倍數成長，甚至部分專業技術性工作的日薪喊到7000元還找不到人；加上某些原物料因短缺造成價格上揚，例如從中國大陸進口的砂石量縮減近8成，導致預拌混凝土價格至少漲了15％，整體營建成本增長驚人。
營建成本上揚，同樣導致「南熱北溫」的現象。台北市因土地稀缺，房價結構中，土地成本占決定性的7成左右，而營建成本通常約占2成，因此工資與物料上漲不會顯著帶動房價；但是台北市之外的地區，由於土地供應量較充足，土地取得的成本較難超過房價總成本的5成；相對地，營建成本反而拉高至4成左右。因此，一旦營建成本上漲，房價自然會顯著反映營建成本墊高，形成中南部房價漲勢強過北部地區的結果。
我國不只人口高齡化，房屋也嚴重高齡化，全國屋齡40年以上的老屋，今年已經突破250萬戶。(資料來源：內政部不動產資訊平台)
整體格局走向溫和上揚
從整體趨勢來看，造就今年房市緩漲的資金因素與營建成本，並不會在短期驟然消失，例如台商回流投資，今年年底僅落實了2500億左右，離審核過關的8000億總額，還有5000多億的空間；營建成本已經墊高，且日後還有上漲可能，例如營建業缺工問題，因為缺乏年輕人投入而日益嚴重，工資還會續漲。因此，支撐今年房價回溫的主要因素，預期在明年仍將持續。
中南部的旺盛買氣是帶動房市回暖的重要推手，形成「南熱北溫」現象，明年是否持續發威？胡偉良認為，中南部房價過熱屬於短期現象，因為目前價格已經反映了成本墊高，建商也擔心房價過高會影響買氣，並且中南部土地供應量較充足，能從供給面抑制市場價格瘋漲；另外，新興工業區或科技園區帶動周遭買氣的熱門題材，也可能隨著入駐的高薪人口購得房屋後，因為需求量下降而逐漸降溫。因此，從環境與結構來看，中南部不容易出現房價暴漲狀況，較可能呈現緩漲趨勢。
此外，我國房屋供給結構也有助房價緩漲，主因是全台房屋高齡化嚴重，根據內政部統計，屋齡40年以上的老屋在今年第2季已高達254萬餘戶。超過40年以上的老舊房屋，容易有管線老舊、結構老化、漏水滲水、出入不便等安全性與舒適性問題；倘若超過50年，成為危樓的機率更高。如果沒有改建機會，最終老屋的價值會隨著時間而消逝，只剩下土地改建價值。
全台房屋老化問題嚴重，但是每年進入市場的新成屋數量僅約10萬棟左右，供給有限。依照此數量粗估，要填補254萬餘高齡房屋老化的需求空缺，至少約需25年；換言之，從汰舊換新的供需面來看，除非有重大意外因素，否則房市在20～30年內崩盤機率不高，整體朝向穩定緩漲的格局發展。
政府打房須謹慎 小心犧牲剛需族
進入10月以來，「打房」成為熱門關鍵字，由中央銀行副總裁陳光男撰文呼籲預防預期房價飆升開始，經過蔡英文總統國慶演說的鋪墊，財政部、金管會、中央銀行、內政部等重要部會接連提出各類打房措施。根據目前已釋放的消息，打房的政策工具，大致不出選擇性信用管制、稅制管控以及聯合稽查等範疇。
胡偉良指出，從歷史記錄來看，我國在2010、2012、2014年都曾推出選擇性信用管制措施，但是收效並不顯著；而且過度的信用管制，可能打擊到剛需族的購屋權益，例如央行最近關切的9成房貸方案，便不宜過度管制，因為此類方案能滿足不少青年及首購族的需求，讓他們可以趁房市趨穩的前期，把握機會買房，如果過度管制，可能導致這些首購族錯失最佳買房時機。
比起信用管制，利用租稅等財政方式較能壓抑房價，例如2016年實施的房地合一稅，使得投資客難以在購屋3年內出售獲利，目前投資客或放棄住房市場轉入工業或商業用地，或採取長期投資策略，炒短線的風氣受到一定程度壓抑。實際上，就目前房市環境，囤房稅加房地合一稅的力道已經足夠，只不過累進稅率制的囤房稅只有台北市、宜蘭縣與連江縣等少數縣市實施，多數縣市仍未採行。
房租漲勢不斷，在市場供不應求與雙北地區租售比偏低的條件下，長期看漲機率高，租屋族宜做好準備。
除了財政方式，內政部近期發動的聯合稽查，追查預售屋「紅單」買賣亂象，也屬於比較有效的措施；因為代表預售屋承購權的「紅單」買賣，不受房地合一稅規範，容易帶動短期炒作歪風。
胡偉良提醒，政府打房的立意良善，而且出手機率愈來愈高，但是政策方向有調整空間，因為當前房市環境與結構趨於穩定，不容易再現過去投資炒作賺取暴利的情況，政策重點應該落在抑制預期房價飆漲的措施，例如多加利用宣傳方式，幫助民眾認識房市真實現況，在民眾產生錯誤預期造成瘋狂搶購前，導正大眾對房市發展的預期。
雙北房屋租賃 還要看漲一年
近年來，房屋租賃市場漲勢煞不住，行政院主計總處的租金指數顯示，從2011年開始，到今年9月止，房屋租金已經連漲115個月；租金漲價何時消？全台300萬餘租屋族都在關注。
胡偉良表示，明年租賃市場大勢仍然看漲，特別是雙北地區，因為居住在雙北的民眾，尤其是北漂族，多數買不起房，只能轉而租房。然而不只一般民眾，即便在雙北地區有資產的第二代或第三代，也有在外租屋自住的需求;簡而言之，房屋租賃市場供不應求，好物件推出後，很快便被搶租一空，租金也跟著水漲船高。
除此之外，租售比也是影響租金漲勢的原因之一，尤其是雙北地區租售比長期偏低，現在租金上漲是回歸正常水準；雙北的租售比普遍在1：600（投報率2％）左右，甚至達1：800（投報率1.5％），表示出租一間房屋至少要50～67年以上才能回本，與國際上認定房產運行狀況良好的1：300～1：200之間有顯著差距。
過去因為雙北房價漲幅快，所以房東依靠房價漲幅便能很快回本；但是現在房市趨於穩定，不易再遇到房價飆升榮景，因此房東只能提高租金來平衡維修、稅金、還貸、折舊等持有成本。
在租售比回歸正常水準與供不應求的相互作用下，雙北地區房屋租金會長期看漲，租屋族需有心理準備。相對而言，中南部地區的租售比較為正常，多落在1：250～1：300區間內，屬於合理範圍，房租會跟著房價緩升，但沒有飆漲空間。
總體來說，今年房地產市場在大量海外資金流入與營建成本升高的雙重作用下，加上國內疫情控制得宜，反而呈現「南熱北溫」整體緩漲向上的走勢。由於支撐今年房市回溫的因素，短期內不會消失，加上房屋供給結構的特質，全台房市可能走向中長期緩漲格局，建議購屋族可以在明年準備進場看房。另外，房屋租賃市場仍存在供不應求、租售比偏低等漲價條件，租屋族宜做好面對房租續漲的準備。
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