文╱謝璦竹
為抑制炒房，房地合一稅與實價登錄兩個2.0自今（2021）年7月起實施，期間又碰上疫情重燃，看屋人潮一度急凍，但6月起房市已扭轉先前量縮情勢，轉為量價齊揚，據業者表示，主因歐美經濟疫後復甦，加上量化寬鬆帶來的資金行情，需求與營建成本雙漲。展望今明兩年，從土地成交量觀察，房價漲勢短期內可能會持續。
房地合一稅修法後，擴及預售屋，在持有2年內買賣得課徵獲利45％，超過2年、未滿5年課徵35％，5至10年課徵15％，10年以上15～20％；而預售屋在轉為成屋之後，持有年限將重新計算；實價登錄新制一方面規定揭露到門牌，同時強制預售屋在成交後30天內申報，讓建案銷況一次全透明化。
據內政部不動產資訊平台，全台住宅買賣契約平均總價今年首季較去年同期上漲9.82％，其中，漲勢最猛的是台南，漲幅達15.5％，台北和高雄次之，分別上漲11.05％與11.03％，漲幅最小的是台中，上漲3.54％。新北和桃園居中，分別上漲8.05％與8.55％。該平台主要統計成屋價格。
建商不願降價求售 2.0反成助攻
由於預售屋是這次修法的重點，對預售屋的影響如何？瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，新制對預售屋不會助跌，反會助漲。
預售屋賣方，無論是建商或代銷都只有一組，因此當遇上房市上揚時，之前揭露的價格可以做為賣方加價的墊腳石，但相對來說，如果景氣下滑，之前的買方看到後來愈買愈便宜，很容易衍生消費糾紛，過去建商寧願封盤也不願降價，因此2.0助漲的機會比較多。
黃舒衛說：「如果建商登錄跌價的，接下來都不用賣了，大家等降價就好，原屋主也會回頭跟建商算帳：怎麼可以讓我買貴，我要退戶。」以往，建商會直接封盤，或是用其他補貼，如送裝修、車位，把價格撐下去。
而房地合一稅2.0納入預售屋，加上實價登錄到門牌，是否預售屋將走向不二價？不過，截至8月中旬，新預售實登幾乎掛蛋。據內政部地政司說明，預售契約申報後，仍有45天的更正與審核期，預告新制上路後的首批預售實登，已於8月21日正式出爐，之後以10天為週期揭露，另加上成交30天內需申報的規定，代表預售屋交易後，需45～75天內才可得知行情。
但已出爐的台中東區三井Lalaport第一排預售屋最新實價登錄顯示，單價最低37.2萬，最高達44.8萬，行情再創新高。
過去5季以來，六都住宅價格持續攀升。( 資料來源：內政部不動產資訊平台，基期為2016年，全年指數值=100)
房地合一稅2.0對房市是否造成衝擊？黃舒衛表示，由於成本推動的漲勢遠大於稅的影響，所謂「殺頭的生意有人做」，房市整體包含預售屋在內，交易還是很旺。
黃舒衛指出，房地合一稅2.0禁止所謂的紅單交易，試圖導正炒房風氣，但並不是打房；雖然對炒房者來說，1.0版預售屋賣房收入是納入所得稅併計，所得稅率介於5～40％，而2.0版則納入房地合一稅課稅範圍，5年內轉讓稅率達到35～45％，課稅重得多，是很大的衝擊。
但由於全球復甦創下二戰以來最快成長速度，加上中美帶頭投入大規模基礎建設，帶動全球原物料需求，加上美國量化寬鬆的資金，源源不斷流入金融市場，不管是股市還是房子，都是一片漲聲，因此預售屋投資只要價差超過稅的增幅，雖然利潤壓縮，還是有賺，目前看來仍然很熱。
黃舒衛舉例，以每坪30萬購入的房子，若以36萬賣出，即使要課45％的稅，每坪還是現賺3.3萬，扣掉相關費用，每坪大約可賺1萬多。投資客會不會等到5年過後降稅才賣？黃舒衛認為不會，因為成屋要繳的各項稅費繁多：更重要的是，既然是投資，就不會去賭市場的變化，有賺就賣了。
4、5月的時候，房地合一稅的衝擊已經提前反應。據財政部稅收統計，今年7月個人房地合一稅達29億元，是歷年單月新高，年增近2倍，月增15.7％。由於7月打炒房新制上路，研判可能是許多在6月拋售的案件，到7月稅款入帳，導致房地合一稅再創紀錄。
在7月1日兩個2.0上路實施前，觀察到一波預售屋交易，但未必是真的賣掉，而可能是把法人更換為個人，或是個人轉給家人。
轉到個人名下是因為房地合一稅2.0仍保留自住優惠，個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住6年以上的自住屋，且未提供出租或營業使用，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率；而個人轉給家人，則是為墊高房價，等到未來真正賣出時，交易所得就會壓縮，稅率雖然高，但稅基降低，繳的總額就變少。
黃舒衛說，今年上半年有兩成房產交易為關係人交易，由此可以看出是因應2.0上路的節稅措施。
至於紅單交易，雖然明文禁止，但因為紅單多半是建商在取得建照以前，與客戶訂定的預約單，既不是產權轉讓，也就沒有登記，因此很難管。預約單金額一般在幾十萬上下，於法最多只能罰建商逃漏稅。
黃舒衛說，這波房地產熱潮，除了受資金行情帶動，也受到中美貿易戰的影響。由於半導體產業離開大陸，不少轉進台灣，加上台積電在全台建廠，帶動相關供應鏈遷移；瑞普萊坊就曾接過急著在台南買廠的外商，該設備商沒有按照常規先買地再建廠，而希望有現成的工廠，可見得事發突然。
在住宅方面，新竹、台南與台中是熱區。半導體產業遷移，帶動的都屬於高所得人口，因此與在地觀念不同，他們是用竹科的價格去看待當地房價，而且特別重視交通機能，多半選在高鐵或捷運沿線，只要價格比竹科附近低兩三成，就會覺得划算。
截至今年上半年，六都房地合一稅都創下課徵以來同期新高，根據財政部資料，六都中以台中市稅收達21.42億奪冠，台北市年增1.9倍增幅最大。六都以外縣市也不遑多讓，其中彰化縣3.53億最多，凸顯中台灣房地產市場火熱。
2021年上半年房地合一稅收大增，顯示房市交易熱絡；進入下半年，房價仍持續上漲，交易量雖經歷5月疫情的挑戰，6月起也扭轉攀升。
重稅當前 置產、贈予需精算
由於房屋的贈與稅是以公告現值為基準計算，因此，父母若要幫孩子置產，通常贈與房屋比給現金划算。但如果子女不打算使用該房產，而準備出售獲利，若在5 年內出售，由於出售時的成本也是以評定現值為基準計算，在房地合一稅的高稅率下，父母節稅的一片心意可能白費，不如直接處分房屋並贈與現金，如此稅負較輕。
舉例來說，A將自住10年的房屋贈與女兒，若房地現值合計為300萬元，扣除每人每年220萬元贈與免稅額後，贈與課稅總額為80萬元、適用贈與稅率10％，即為8萬元贈與稅負。
若女兒持有房屋一年內以1000萬元賣出，房地合一稅為出售價1000萬元減除成本300萬元後，課稅所得為700萬元，適用房地合一稅率45％，即為315萬元，加上贈與稅負8萬元，總計為323萬元。
不過，若A自行處分房屋、以1000萬元賣出，課稅所得為700萬元，因適用房地合一稅自住減免優惠、課稅所得400萬元以下免稅、超出部分適用10％稅率，房地合一稅負僅30萬元。
另A將售屋收入1000萬元贈與給女兒，減除贈與免稅額後，贈與總額為780萬元、適用贈與稅率10％，即為78萬元贈與稅負，加上房地合一稅負總計為108萬元，相比A贈與女兒房屋再轉賣方式可節稅215萬元。
房屋租金也水漲船高
房市既然那麼熱，對於首購族來說，現在適不適合馬上買房？還是先租屋，之後再買房？黃舒衛認為，房價漲，租屋的租金也會漲，尤其現在政府一直朝租屋市場透明化走，透過包租代管、租金補貼等方式，房東的租金收入會愈來愈難避稅，房東勢必會把這些成本轉嫁給租戶。
另方面，從建商積極獵地觀察，房市多頭暫時還會持續，現在不買，很難說明年房價會不會又再攀高。據瑞普萊坊統計，2019、2020連續兩年的土地成交金額都超過3000億，遠高於以往的2000億以內，再加上缺工、缺料等影響，建築成本急速攀升，房價不漲也難。
不過，黃舒衛不認為房市這種漲勢可以長期維持，據他觀察，由於房市太熱，很多開發商過度槓桿，負債偏高，但台灣人口去年以來已進入負成長，我們卻仍然以25年前的速度在蓋房子，供需恐終會失衡。而從土地成交金額來看，今年上半年成交額總計1349億，已從前兩年的高峰回落。
受到通膨及美國聯準會可能不再繼續購債的影響，今年來漲勢凌厲的台股8月中旬一度轉跌，會不會影響房市？黃舒衛認為，即使資金盛宴年底或明年開始退潮，暫時不會衝擊房市。針對有專家指出，通膨影響下，股市資金反而會轉進房市，黃舒衛也認為不一定有此現象，影響因素恐怕不只一端，而要綜合考慮。
台經院的最新調查結果也顯示，已有接近一半的廠商看壞未來房市景氣。台經院6月《營建氣候觀測調查》顯示，48％不動產業者研判房市景氣將轉壞，主因預售新案面臨營建成本大增逾3成，沒有降價空間來吸引買氣。
土銀訪查大台北地區的建商也發現，由於營建成本持續上漲，建商感受到資金壓力，因此已有愈來愈多的建商採「先建後售」的銷售方式來因應，或等工程至一定階段，造價較可預估及控制時，才公開銷售，以免先訂價卻被上揚的營建成本大幅壓縮毛利。
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