房市漲勢仍難歇，置產、贈予可得精打細算

2021-09-01

文╱謝璦竹

為抑制炒房，房地合一稅與實價登錄兩個2.0自今（2021）年7月起實施，期間又碰上疫情重燃，看屋人潮一度急凍，但6月起房市已扭轉先前量縮情勢，轉為量價齊揚，據業者表示，主因歐美經濟疫後復甦，加上量化寬鬆帶來的資金行情，需求與營建成本雙漲。展望今明兩年，從土地成交量觀察，房價漲勢短期內可能會持續。

房地合一稅修法後，擴及預售屋，在持有2年內買賣得課徵獲利45％，超過2年、未滿5年課徵35％，5至10年課徵15％，10年以上15～20％；而預售屋在轉為成屋之後，持有年限將重新計算；實價登錄新制一方面規定揭露到門牌，同時強制預售屋在成交後30天內申報，讓建案銷況一次全透明化。

據內政部不動產資訊平台，全台住宅買賣契約平均總價今年首季較去年同期上漲9.82％，其中，漲勢最猛的是台南，漲幅達15.5％，台北和高雄次之，分別上漲11.05％與11.03％，漲幅最小的是台中，上漲3.54％。新北和桃園居中，分別上漲8.05％與8.55％。該平台主要統計成屋價格。

建商不願降價求售　2.0反成助攻

由於預售屋是這次修法的重點，對預售屋的影響如何？瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，新制對預售屋不會助跌，反會助漲。

預售屋賣方，無論是建商或代銷都只有一組，因此當遇上房市上揚時，之前揭露的價格可以做為賣方加價的墊腳石，但相對來說，如果景氣下滑，之前的買方看到後來愈買愈便宜，很容易衍生消費糾紛，過去建商寧願封盤也不願降價，因此2.0助漲的機會比較多。

黃舒衛說：「如果建商登錄跌價的，接下來都不用賣了，大家等降價就好，原屋主也會回頭跟建商算帳：怎麼可以讓我買貴，我要退戶。」以往，建商會直接封盤，或是用其他補貼，如送裝修、車位，把價格撐下去。

而房地合一稅2.0納入預售屋，加上實價登錄到門牌，是否預售屋將走向不二價？不過，截至8月中旬，新預售實登幾乎掛蛋。據內政部地政司說明，預售契約申報後，仍有45天的更正與審核期，預告新制上路後的首批預售實登，已於8月21日正式出爐，之後以10天為週期揭露，另加上成交30天內需申報的規定，代表預售屋交易後，需45～75天內才可得知行情。

但已出爐的台中東區三井Lalaport第一排預售屋最新實價登錄顯示，單價最低37.2萬，最高達44.8萬，行情再創新高。