文／謝璦竹
讓民眾買得起房，是台灣很多政治人物的競選承諾。繼「史上最嚴」的《平均地權條例》修法打房後，行政院再接再厲推出被稱為囤房稅2.0的《房屋稅條例》修法。不過，囤房稅真的能讓房價下跌嗎？真的能讓大家買得起房嗎？對此，學者看法並不樂觀，甚至，囤房稅反而可能使房價漲更多。
由於朝野立委對差別稅率細節，以及建商餘屋的課稅方式等有疑義，立法院財委會將關鍵條文保留後，完成初審；經過一個月的冷靜期，上（12）月8日展開黨團協商，19日已完成三讀，將自今（2024）年7月1日起施行，2025年5月正式開徵。
此次修法主要針對擁有多套房屋的屋主，原本地方政府可自行決定是否課差別稅率，修正後改為全國歸戶統一計算，且採全數累進課徵。非自住的住家法定稅率區間從原本的1.5％至3.6％，調升為2％至4.8％。
若為自住房屋，房屋現值在一定金額以下的全國單一自住房屋稅率降為1％，「一定金額」則由各地方政府自行訂定；要注意的是，這次修法把設戶籍列入自住房屋的條件中，原本申請自住房屋稅率只要全國3戶內且有實際居住情形，不需要設戶籍，但修法增訂本人、配偶或直系親屬須辦竣戶籍登記。
若想將房屋改為「自住」以適用較低稅率，應於房屋稅開徵40天、即3月22日前遷入戶籍，向稽徵機關申報。財政部預估，囤房稅2.0影響總戶數達445萬戶。
全國歸戶累進課稅
考量城鄉差距，財政部將各縣市分為3組，分別訂定稅率參考基準：甲組為六都，乙組為宜、竹、苗、彰、雲、屏縣及新竹市，丙組為投、嘉、東、花、澎、金、馬及基、嘉兩市。各縣市均應參考此公告基準，按房屋所有人全國持有戶數訂定差別稅率。
稅率級距調高為2.8％起跳，最高仍維持在4.8％。六都適用最低稅率3.2％、非六都2.8％，最高稅率都是4.8％，都是4個級距，累進程度以甲組最高，丙組最低（見下表）。
舉例來說，有位屋主在台北、桃園、台中各有3戶房子，並將台北市的3戶設定為自用，採用自用稅率1.2％。照舊版採用縣市歸戶的模式，他在桃園、台中都會以3戶的稅率課稅，全都是2.4％；若改成全國歸戶，就會以總計6戶的稅率課囤房稅，在桃園、台中都會變成4.2％。
政治大學財政系教授兼系主任陳國樑表示，從房價的成本結構來看，房屋只占不到3成，最主要的成本在土地，而土地的用途很多，若提高房屋稅，可能反而讓地主改將土地用於住宅以外的其他用途，進而減少房屋供給，無助於降低房價。
陳國樑說，房價之所以降不下來，根源於土地的稀少性，因此，只在房屋稅率上調整，就想要影響房價，純屬「一廂情願」。不僅如此，他也指出，靠囤房稅壓低房價，在國際上沒有成功範例，韓國之前曾採用囤房稅，但房價反而更高。這種未經驗證的修法，實難言成效。
房屋稅其中一個效果是促使地主「養地」。「常見的養地方法，一種就是蓋公有停車場，這樣不用繳地價稅。雙北以外常看到很多停車場蓋在沒有需求的地方，就是這個原因。」
另一個需要考慮的因素是轉嫁作用。房屋稅很容易就可以轉嫁給消費者，不管是對建商還是房東來說，都不可能導致其降價求售。「從學術研究來看，房屋稅轉嫁的幅度從85％到120％都有。也就是說，不但會轉嫁，有時還會超額轉嫁，也就是愈打愈漲。」陳國樑說。
反過來說，地價稅就無法轉嫁給下任地主。土地的市價是按照其未來的淨收入折現計算而來，假設一筆土地未來收入預計為1,000萬，但地價稅總計為200萬，那麼該筆土地的市價就是800萬，不可能轉嫁給下任地主。
以建商來說，對餘屋課囤房稅，其效果是促使建商更加轉向預售屋的銷售。中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明認為，預售新屋的房屋稅稅基已改採新制，是舊屋的2.86倍，如待售期太短，起造人持有稅賦過重，形同變相鼓勵預售，不利先建後售，衝擊產業健全發展。
馨傳不動產智庫執行長何世昌也指出，台灣可能是唯一針對房屋生產者課徵囤房稅的國家。從囤房稅1.0來看，建商並不會因此賤價拋售，但卻大舉把建商趕向預售屋市場。囤房稅2.0加重稅率，意味著消費者將被迫承擔預售屋的高風險與高價位，得失難以論斷。
又有論者提出，在房價上漲情況下，建商可以輕易轉嫁囤房稅，但如今政府打炒房，加上熱錢資金退潮、升息環境壓抑下，房市買氣趨冷，建商想漲價轉嫁銷售相當不易，故囤房稅2.0若通過，建商新成屋餘屋持有成本大增，對於財務槓桿操作過大的建商，是一大威脅。唯一方法就是降價出清，甚至有些建商可能因此跑路或直接倒閉。
對此，陳國樑不以為然，他質疑官員及專家們並未實際了解建商的財務狀況，既缺乏數字根據，仍舊是一廂情願。
「如果建商會因僅為零頭稅金的負擔而倒閉或降價求售，那真的會是奇蹟；建商一旦承受房屋稅的稅負，會有各種轉嫁的方式。退一步言，如果建商真的大量倒閉，房屋市場供給減少，而剩餘建商市場力量提升，房子就更貴了。」陳國樑說。
只求立法績效 不講求驗證
居住是憲法保障的人民權利，「住者有其屋」更是國父孫中山先生建國的理想。然而，究竟要如何達成民眾居住的保障？這並不是選擇題，而是申論題。囤房稅立法的核心思想是提高持有房屋的成本，以此打擊民眾囤房的動機；然而，這種直觀式的修法，並未通盤理順房屋市場的運作。
陳國樑指出，囤房稅2.0是行政院主動要求財政部執行的修法，沒有尊重財政部的專業。他認為，選舉期間，很多政黨為了追求「立法績效」，恐是本次修法的動機。
「財政部6月的新聞稿都還說，沒有要推囤房稅2.0，7月行政院院會卻通過要推囤房稅2.0，並以半張A4紙指示財政部研擬，這是行政霸凌。」陳國樑說。
「房屋稅比較單純，只要修《房屋稅條例》即可，變數就兩個，一個是房屋現值，一個是稅率。土地涉及的法律比較複雜，民眾的感受比較不直接。」
持有房屋的成本包括房屋折舊、房貸利息以及稅費，持有房屋的收益則包括租金收入與資本利得。囤房稅若要有效打擊房價，只有在持有成本大於持有收益時，才會發生；然而，這是不可能的。
囤房稅是現值的一個百分比，首先，現值遠低於市價，以3,000萬的房屋來看，其中房屋價值約1,000萬，土地約2,000萬，而現值是按建材等級訂定，大約為150萬。
財政部此前曾算過，囤房稅提高後，全台每戶平均約2.64萬，以20坪的房屋來看，1坪增約1,000元，然而房價上漲時，每坪漲幅都是以萬計，也就是至少是10倍以上，因此囤房稅再怎樣調高，房屋持有成本也不可能高於持有收入。尤其，當持有成本上升時，收益通常也隨之增加。
陳國樑說，「囤房稅就像是草船，用來吸收指責的壓力」，不得不說是選舉高招。然而，這種民粹式立法，甚至連急功近利都稱不上，因為囤房稅一定會令房價走高，並促使建商推出更多風險較高的預售屋。
足夠的社會住宅才是正解
安居才能樂業，居住的保證是人民生活幸福的根本。如何讓人民能夠透過合理的努力來獲取居住的安定，實為政府能否得到民心的關鍵。然而，囤房稅並沒有理順房屋市場的所有脈絡與機制，只會讓房屋市場更加畸形發展，卻不能發揮平抑房價的功能。
房價過高，社會住宅的需求愈來愈大。
陳國樑認為，囤房稅2.0會打擊到的主要是小型建商，對中大型建商影響不大。「台灣很多人不工作，仲介賣地或賣房是他們的主要收入，這些人不是大戶，更不是造成高房價的市場主流。」
陳國樑認為，要從根本解決居住的問題，應該從大量興建社會住宅著手。「全世界房屋自有比例愈高的國家，其房價所得比也愈高。也就是說，愈是人人以買房為人生目標的社會，房價就愈是上漲。」
「很多人為了買房，一輩子辛苦賺的錢都綁在房貸上，而不是把錢存在退休金上，老了以後只能靠『以房養老』，這樣划算嗎？」
台灣重視「有土斯有財」，因此人人都要買房，這句話原文出自《禮記．大學篇》：「是故君子先慎乎德，有德此有人，有人此有土，有土此有財，有才此有用。德者，本也，財者，末也。外本內末，爭民施奪，是故財聚則民散，財散則民聚。」所謂有土斯有財，指的是財政收入，全文講的則是治國之道。
陳國樑認為，房屋應該回歸居住的本質，而不是作為投資的工具，要達成此目標，須全方位的政策配合，決不是單單靠囤房稅就可以實現。
囤房稅稽徵成本過高
囤房稅不只無法平抑房價，還會因為稽徵成本過高，造成徵納糾紛頻繁發生，各地方也會陷入搶稅的困擾。
房屋的用途是時時在變動的，稅務人員因此會疲於奔命，不單要解說，還要確認，或許還要幫忙試算，「稅務人員恐怕會大量出走。」陳國樑說。其實，不只是稅務人員負擔過重的問題，更嚴重的是民眾對政府的抱怨，日積月累之下，民怨很可能爆發。
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