內政部於2017年開始推動社會住宅興辦計畫，預計2024年要達到8年20萬戶的目標；然而相較日本、韓國、香港、新加坡等亞洲鄰國，台灣的社會住宅不僅起步較晚，住宅種類及制度規範亦不完善，讓民眾一頭霧水。這樣的興建計畫，不禁令人懷疑，是否會淪為嘴上答數？
文／蕭有涵
攝影／顏志倫、蕭有涵
中央推動社會住宅8年20萬戶的計畫，包括官方興建12萬戶及與民間合作包租代管8萬戶；除了已於去（2020）年完成4.1萬戶外，今年更以興建1.5萬戶的目標邁進。但2024年大限將至，距離20萬戶的目標仍相當遙遠。
對社會住宅需求最殷切的台北市，在市長柯文哲上任後，雖訂定了8年5萬戶的願景，但實質成效卻一路縮水，如今剩下兩年任期，從準備資金與土地到位的計畫來看，預計可開工的1萬3209戶，卸任前應可完成7704戶，其餘則有待下任市長繼續接棒。
由此可見，不論中央或地方，社會住宅的興建都與當初設定的目標相去甚遠。
社會住宅推動聯盟辦公室主任林育如表示，以台北市的社會住宅目標來看，在前市長郝龍斌時期便已展開，但至柯文哲接棒後，總戶數仍未達1萬戶，如今要達到中央預定的目標，幾乎不太可能。對此，林育如提醒，政府在專注興建數量之餘，也別忘了建立完善體制的重要性。
一般人很容易把社會住宅與國民住宅聯想在一起；台灣早期的國民住宅，主要是提供軍公教人員居住，但因建設緩慢，數量不如預期，又較同等級的房價昂貴，以致大量滯銷，備受爭議，最終在1999年停止興建，並廢除國民住宅條例。至於兩者最大的差異，是國民住宅可以出售，但社會住宅是只租不售。
興建社會住宅 弱勢戶比例低
緊鄰台北捷運圓山站的明倫社會住宅，於去年11月26日開放申請，卻被踢爆3房44坪的租金竟高達4萬500元，令人質疑居住正義何在；然而弔詭的是，即使租金如此離譜，大批民眾仍趨之若鶩、搶破頭，但弱勢戶卻不及30％，顯見其中必有極大爭議，社會住宅扶助弱勢的意義徹底失焦。
社會住宅最早肇始於歐洲，英文稱為Social housing，是由政府直接、補助興建，或與民間既有合適住宅合作，主旨為照顧低收入戶及特殊對象；此外在推動上，還須秉持只租不售、租金可負擔等原則。
弱勢比例低 入住靠運氣
台灣經過2016年的住宅法修法後，社會住宅居住比例已區分為一般戶70％、弱勢戶30％；一般戶最多可居住6年，弱勢戶12年，均採3年一約；租金價格則分為8折及64折，低於一般租屋市場行情。
一般戶申請人須年滿20歲，且無自有住宅，家庭綜合所得不超過100萬；弱勢戶只須符合12類特殊身分（詳見下表社會住宅資訊懶人包）之一，即可享有優先權。
但由於弱勢申請戶過多，而社會住宅分配比例較低，因此須透過評點機制決定優先順序，分數愈高者，愈有機會入住；但許多弱勢戶在自行評估後，發現分數無法高於其他申請者，不得已只好轉為一般戶申請，以抽籤決定。
以台北市大同區明倫社會住宅為例，因為設定了高門檻的租金，弱勢者既擠不進弱勢戶的申請限制，也負擔不起一般戶的租金，所以根本不敢提出申請，直接被排除在社會住宅的體制外。
另一方面，政府雖然針對弱勢戶訂定了12類優先身分，但與之競爭者可能包含65歲以上頗具財力的年長者，因而瓜分了真正的經濟弱勢者的機會；因此政府要思考的是，如何判定弱勢戶的優先順位，是身分，還是經濟能力？
此外，同房型的坪數及租金，與各縣市的分級租金補貼級數亦不盡相同，例如台北市文山區木柵社會住宅，單是3房型就分為34、41和51坪，其中51坪的租金是4萬200元；但大同區明倫社會住宅的同型44坪卻要價4萬500元，更遑論其他縣市的社會住宅，其規格更是混亂。
林育如表示，中央應先設立明確規範、建立完善制度，而不是只著重於衝刺數量；否則，即使數量增加了，漏洞反而愈來愈大，除了將導致財務及體制崩潰，更讓社會住宅扶助弱勢的本意無法完整發揮。
開源節流 填補財務缺口
然而，目前社會住宅在租金上最大的爭議點，便是以自償率計算租金。柯文哲在今年初曾公開表示，以自償率計算租金是有誤的，將重新檢視；同時他也指出，未來居住坪數會考慮設定在25坪以下，以降低租金負擔。
所謂自償率，是指投資計畫自興建到年限為止，其現金淨流入可以償付投資成本的百分比。目前社會住宅租金無法壓低，是因為其中計入了55年內需攤提的建設經費、房屋稅和地價稅，以及後續每年的住宅修繕維護及管理費用，因此若沒有適合的財務填補方式，資金缺口只會愈來愈大。
韓國總統文在寅去年12月參訪京畿道華城社會住宅時，竟稱讚一家4口居住在13坪的環境十分優雅，引起群情激憤，痛批總統不知民間疾苦，進而啟發民眾反思，從個人空間到公共空間，什麼樣的環境和居住坪數才算合宜？難道不斷限縮人民的居住空間，才是國家節流的唯一方式？
日本自二戰後（1945年）即興建社會住宅，韓國也於1980年代開始推動，至今已30餘年，因此不論房型及體制，都較台灣多元且完善。林育如談及過去與他國研討社會住宅議題時，從未提到以自償率作為租金的計算方式，因為社會住宅屬於居住安全網的一環，政府投入補貼是有其必要的，不應只想從住戶身上攤提成本；然而如此高昂的建設及補貼費用，其他亞洲鄰國是如何做到財務缺口的平衡？
以韓國為例，由政府成立住宅法人公司，一邊建設出售式住宅，一邊開發社會住宅，再以出售宅賺取的收入，填補社會住宅的財務支出，且兩者皆採積極補貼及多元收益的方式；林育如建議，台灣亦可仿效韓國，多思考如何開源節流，以爭取弱勢可負擔的租金價格，「這才是政府主要的施力方向。」她說。
此外，她也提醒政府，還要思考如何降低建設成本，例如日本的社會住宅一律統一建築規格，使用相同的建材、設備和空間設計，以大幅降低規劃及建設成本。
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