重新思考台灣社會住宅的特殊性

內政部於2017年開始推動社會住宅興辦計畫，預計2024年要達到8年20萬戶的目標；然而相較日本、韓國、香港、新加坡等亞洲鄰國，台灣的社會住宅不僅起步較晚，住宅種類及制度規範亦不完善，讓民眾一頭霧水。這樣的興建計畫，不禁令人懷疑，是否會淪為嘴上答數？

文 / 蕭有涵　攝影 / 顏志倫、蕭有涵

中央推動社會住宅8年20萬戶的計畫，包括官方興建12萬戶及與民間合作包租代管8萬戶；除了已於去（2020）年完成4.1萬戶外，今年更以興建1.5萬戶的目標邁進。但2024年大限將至，距離20萬戶的目標仍相當遙遠。

對社會住宅需求最殷切的台北市，在市長柯文哲上任後，雖訂定了8年5萬戶的願景，但實質成效卻一路縮水，如今剩下兩年任期，從準備資金與土地到位的計畫來看，預計可開工的1萬3209戶，卸任前應可完成7704戶，其餘則有待下任市長繼續接棒。

由此可見，不論中央或地方，社會住宅的興建都與當初設定的目標相去甚遠。

社會住宅推動聯盟辦公室主任林育如表示，以台北市的社會住宅目標來看，在前市長郝龍斌時期便已展開，但至柯文哲接棒後，總戶數仍未達1萬戶，如今要達到中央預定的目標，幾乎不太可能。對此，林育如提醒，政府在專注興建數量之餘，也別忘了建立完善體制的重要性。

一般人很容易把社會住宅與國民住宅聯想在一起；台灣早期的國民住宅，主要是提供軍公教人員居住，但因建設緩慢，數量不如預期，又較同等級的房價昂貴，以致大量滯銷，備受爭議，最終在1999年停止興建，並廢除國民住宅條例。至於兩者最大的差異，是國民住宅可以出售，但社會住宅是只租不售。

興建社會住宅　弱勢戶比例低

緊鄰台北捷運圓山站的明倫社會住宅，於去年11月26日開放申請，卻被踢爆3房44坪的租金竟高達4萬500元，令人質疑居住正義何在；然而弔詭的是，即使租金如此離譜，大批民眾仍趨之若鶩、搶破頭，但弱勢戶卻不及30％，顯見其中必有極大爭議，社會住宅扶助弱勢的意義徹底失焦。

社會住宅最早肇始於歐洲，英文稱為Social housing，是由政府直接、補助興建，或與民間既有合適住宅合作，主旨為照顧低收入戶及特殊對象；此外在推動上，還須秉持只租不售、租金可負擔等原則。

弱勢比例低　入住靠運氣

台灣經過2016年的住宅法修法後，社會住宅居住比例已區分為一般戶70％、弱勢戶30％；一般戶最多可居住6年，弱勢戶12年，均採3年一約；租金價格則分為8折及64折，低於一般租屋市場行情。

一般戶申請人須年滿20歲，且無自有住宅，家庭綜合所得不超過100萬；弱勢戶只須符合12類特殊身分（詳見下表社會住宅資訊懶人包）之一，即可享有優先權。

但由於弱勢申請戶過多，而社會住宅分配比例較低，因此須透過評點機制決定優先順序，分數愈高者，愈有機會入住；但許多弱勢戶在自行評估後，發現分數無法高於其他申請者，不得已只好轉為一般戶申請，以抽籤決定。

以台北市大同區明倫社會住宅為例，因為設定了高門檻的租金，弱勢者既擠不進弱勢戶的申請限制，也負擔不起一般戶的租金，所以根本不敢提出申請，直接被排除在社會住宅的體制外。

另一方面，政府雖然針對弱勢戶訂定了12類優先身分，但與之競爭者可能包含65歲以上頗具財力的年長者，因而瓜分了真正的經濟弱勢者的機會；因此政府要思考的是，如何判定弱勢戶的優先順位，是身分，還是經濟能力？

此外，同房型的坪數及租金，與各縣市的分級租金補貼級數亦不盡相同，例如台北市文山區木柵社會住宅，單是3房型就分為34、41和51坪，其中51坪的租金是4萬200元；但大同區明倫社會住宅的同型44坪卻要價4萬500元，更遑論其他縣市的社會住宅，其規格更是混亂。

林育如表示，中央應先設立明確規範、建立完善制度，而不是只著重於衝刺數量；否則，即使數量增加了，漏洞反而愈來愈大，除了將導致財務及體制崩潰，更讓社會住宅扶助弱勢的本意無法完整發揮。

社會住宅資訊懶人包

（資料整理：蕭有涵）

開源節流　填補財務缺口

然而，目前社會住宅在租金上最大的爭議點，便是以自償率計算租金。柯文哲在今年初曾公開表示，以自償率計算租金是有誤的，將重新檢視；同時他也指出，未來居住坪數會考慮設定在25坪以下，以降低租金負擔。

所謂自償率，是指投資計畫自興建到年限為止，其現金淨流入可以償付投資成本的百分比。目前社會住宅租金無法壓低，是因為其中計入了55年內需攤提的建設經費、房屋稅和地價稅，以及後續每年的住宅修繕維護及管理費用，因此若沒有適合的財務填補方式，資金缺口只會愈來愈大。

韓國總統文在寅去年12月參訪京畿道華城社會住宅時，竟稱讚一家4口居住在13坪的環境十分優雅，引起群情激憤，痛批總統不知民間疾苦，進而啟發民眾反思，從個人空間到公共空間，什麼樣的環境和居住坪數才算合宜？難道不斷限縮人民的居住空間，才是國家節流的唯一方式？

日本自二戰後（1945年）即興建社會住宅，韓國也於1980年代開始推動，至今已30餘年，因此不論房型及體制，都較台灣多元且完善。林育如談及過去與他國研討社會住宅議題時，從未提到以自償率作為租金的計算方式，因為社會住宅屬於居住安全網的一環，政府投入補貼是有其必要的，不應只想從住戶身上攤提成本；然而如此高昂的建設及補貼費用，其他亞洲鄰國是如何做到財務缺口的平衡？

以韓國為例，由政府成立住宅法人公司，一邊建設出售式住宅，一邊開發社會住宅，再以出售宅賺取的收入，填補社會住宅的財務支出，且兩者皆採積極補貼及多元收益的方式；林育如建議，台灣亦可仿效韓國，多思考如何開源節流，以爭取弱勢可負擔的租金價格，「這才是政府主要的施力方向。」她說。

此外，她也提醒政府，還要思考如何降低建設成本，例如日本的社會住宅一律統一建築規格，使用相同的建材、設備和空間設計，以大幅降低規劃及建設成本。

平衡住屋三方環境　去除標籤化

台灣長期處於低薪環境，且房價高漲，年輕人若年收入未超過百萬，根本不敢購屋，即使買了房，也得勒緊褲腰帶、省吃儉用，被房貸壓得喘不過氣；但若選擇租屋市場，品質又可能參差不齊。在如此多重的壓力下，年輕人想要安穩成家，可說是困難重重，更何況是弱勢族群，想以就業翻身，簡直難上加難。

民眾湧向社會住宅　凸顯購屋租屋問題

2016年，立法院三讀通過住宅法修正案後，才將社會住宅保障弱勢的比例提高為30％；但這樣的比例仍遠不及需要幫助的人。不過，若想再拉高比例，還需透過長時間建立觀念，才能夠達成。

社會住宅之所以要設定弱勢戶保障比例，是因為12類弱勢對象在租屋市場常吃閉門羹（房東擔心他們繳不出房租，或是會衍生其他種種問題而拒絕出租），讓他們被排擠在租屋市場之外；因此社會住宅的意義，就是要保障低收入戶及這些找房不易的人，讓他們有一處穩定的安身之所。

然而實際上，弱勢戶的保障名額少之又少，就算想與一般戶抽籤競爭，也是機會渺茫，因為能在租屋市場上生存的一般戶，也大量湧入社會住宅；為什麼呢？因為一般人擔心租屋會遇到壞房東，如果租金差不多甚至更便宜，當然會選擇由政府主導又全新的社會住宅更划算，因此導致大批民眾爭相申請，凸顯了租屋市場的隱憂。

另外在購屋市場方面，長期租房的人當然也會考慮買房，但當房市過熱、年輕人無力負擔時，自然很難進入購屋市場，導致具有一定收入能力的人也來分一杯羹，才會發生明倫社區高租金也有許多人搶著抽籤的現象。

回顧1945～1950年間，國共爆發第二次內戰，許多難民移入香港，棲身九龍北部山區，後來一場大火造成近6萬人無家可歸，才促使香港公共房屋的誕生；而當時仍受英國管轄的香港政府，為落實居住正義所推動的公屋政策，更曾傲視亞洲；後因香港政府不能解決2003年後房市過熱的問題，又無力改善租屋市場，因此不斷大量興建社會住宅，結果竟供不應求，可見人民對社會住宅的迫切需求。從香港經驗可知，政府在推動社會住宅的同時，不能忽略購屋和租屋兩大環境的完善。

去年8月，內政部放寬租金補助限制，只要年滿20歲並有租屋證明者，即可申請每月最高5000元的補貼，同時開放申請自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼，讓考慮租屋或買房的民眾，可自行盤算並運用這些資源；如此一來，便可平衡整體住屋結構（包括購屋、租屋及社會住宅等三方環境）。

台北市社會住宅租金比一比

（資料整理：蕭有涵）

青創回饋計畫　促進社會住宅凝聚力

約莫4、50年前，政府曾為弱勢戶建立平民住宅，卻被社會貼上貧民窟的標籤；因此社會住宅在興建初期，也深受民間抨擊，甚至還有里長帶領民眾上街抗議。有鑑於此，現今許多人在談論社會住宅時，都會提出「社會混和」的概念，以消弭社會歧視。

放眼國際，韓國的社會住宅堪稱典範，一個大型的社會住宅就包含各種不同型態的族群，有低收入戶的永久居住社會住宅，或是可居住5年、20年的國民賃貸住宅，也有由租轉售的住宅；政府會依據不同的住宅型態，開出不同的所得條件，當然租金也各不相同；甚至還規劃出專門提供老人或身障者居住的大樓，而不是以多少比例讓不同條件的人入住。

不過，林育如卻認為社會混和是個假議題，因為台灣地狹人稠，同一個社會住宅必定包含各種不同身分及階級的人，所以本來就是社會混和的模式，無須再進行區分；不僅沒有任何意義，反而瓜分了弱勢戶的居住權益。

根據2012年內政部統計處社會住宅需求調查報告顯示，各縣市僅調查其中6類弱勢戶的總數便已近40萬，但8年20萬戶的30％頂多也才6萬戶，更不用說其餘未納入計算的6類弱勢族群；換言之，目前社會住宅提供給弱勢的比例，根本遠不及需要幫助的人。

但推動社會住宅時，政府並沒有凸顯社會住宅扶助弱勢的本意，只強調讓青年家庭安心居住，模糊焦點。社會住宅推動聯盟想將弱勢戶的住宅比例提升至50％，恐怕還需一段時間和社會觀念的轉化。

不過，台灣薪資低落、房價高漲，年輕人處於經濟上的弱勢，扶持青年家庭穩定生活，也是社會住宅的用意之一；因此台北市政府於2017年11月首推公共住宅青年創新回饋計畫，讓有專長的個人或團體提出具社會性及公共服務性的社會住宅回饋計畫，申請免抽籤入住。

例如文山興隆二區公共社會住宅共推出510戶，2018年開放35個青創回饋計畫名額，總計收到196件提案計畫，受到年輕人廣泛迴響，最終33戶獲選。透過回饋社會住宅來活絡環境和凝聚居民情感，這樣的軟性機制別具意義，比起聚焦於混居比例，更有實質效益。

整體觀之，台中弱勢戶除了可住社會住宅，還能再申請社會救助金；但其他縣市只能擇一，或因同房型的租金價格不同，導致地方政府之間產生雙重標準，民眾難以比較；另外，政府現階段不應只重視興建數量是否達標，而是要先制訂完善規則，以解決目前各社會住宅操作模式及標準不一的問題。如今，距離2024年社會住宅計畫的期限已近，政府應設法平衡住宅三方環境，並持續推動社會意識，才能讓社會住宅扶助弱勢的美意永續經營。

延伸閱讀

▶︎ 他山之石　世界各國的社會住宅
▶︎ 社會住宅大哉問！