文／詹珮蓉
萬物飛漲，房價居高不下，想要滿足自住需求，成為有殼一族，如果沒有深厚的家底，是否只能選擇租房一途，放棄買房的目標？還是沒有事先做好規劃，被售屋行銷手法誘惑而衝動購屋，讓自己每個月被高額房貸壓得喘不過氣？
房產理財部落客、買房財務教練喬王提供購屋3步驟，只要做好買房前的準備，及早設定目標，面對高房價就不會心生恐懼而裹足不前。擁有正確買房觀念，不僅能為選定合理的購屋標的，以可負擔的價格滿足住房需求，還能讓安心成家的理想美夢成真。
租屋或買房 先釐清購屋需求
買房之前，需先釐清當下的人生階段是適合買房，還是租房。如果決定買房，除了要備妥自備款，還要評估收入狀況，才能設定合理的買房目標。
買房時，應避免一味跟風，最好能先檢視自己的財務狀況，並選擇適合的標的，才不會造成過大的經濟壓力。
從日常消費支出比例來看，排除住在父母家，不論是租房或買房，居住都是占比較大的項目。喬王指出，雖然每個人的條件狀況不同，但可以從月收入的1/3來進行估算。
◎自備款準備：
以月薪3.5萬元為例，如果以1,000萬元的房子為目標，可貸款8成，建議至少先準備200萬元再加上一成（含裝潢、雜支等費用）的自備款，共300萬元。
◎貸款估算：
月收入3.5萬元×1/3（負債比）=約1.2萬元，即每月花費1.2萬元買房；以30年房貸為例，可負擔的房貸金額約320萬（註1），加上自備款目標房價為400～420萬元（註2）。如果夫妻兩人月薪合計每月負擔金額提高兩倍到2.4萬元，則房貸金額為640萬元，可負擔房價便可拉高到800～850萬元，但是距離1,000萬元的買房目標仍有一段差距，喬王建議提高本業收入，以提升貸款及買房能力。
（註1）喬王提供的貸款金額試算公式：合理房貸金額＝平均月薪×負債比×100萬÷每百萬月付金。故此案例的房貸金額為324萬=月薪3.5萬×1/3×100萬÷0.37萬（依「喬王的投資理財筆記」網站資訊：30年房貸利率2％，每百萬的月付金為0.37萬）。
（註2）此案例的目標房價為405萬=房貸324萬÷0.8（貸款8成）。
喬王建議年輕人不用急著買房，因為可塑性較高，不妨先選擇租房，或和父母同住，將買房資金用於投資自己，一方面深化專業能力，一方面培養第二專長，讓自己有機會開展斜槓工作，創造更高的收入，以便在未來能買更理想的房屋。
此外，釐清自己購屋的動機和需求很重要。喬王舉例，如果本身經常出差，或在國外工作，買房反而可能成為負擔，他建議選擇租房，更具彈性。若是想透過購屋解決婆媳關係的摩擦，或是提供小孩更好的環境，則可選擇買房。
至於買房的時機點，是否能透過房市循環，找到入場購屋的低點？喬王表示，「房市就像股市，無法預測未來走向。如果想買房自住，建議回歸到需求面，應重視價值，而非過度追求價格是否實惠，才不會錯失購買時機，使買房遙遙無期。」
九宮格法 選定買房目標
當評估買房目標後，在實際看房前，需挑選地段及選擇合適的房屋種類。面對眾多因素，難免手忙腳亂，不知道應以哪些條件為重。喬王提供九宮格法，幫助聚焦購屋需求，更容易鎖定心儀的房子，以免實際看房後，與原本設定的條件有所落差。
如下表，先填寫中央的目標，思考購房主要是為了什麼原因？再從中心向外輻射，逐一填寫完成九宮格之後，就能幫助釐清自己理想房子的實際樣貌。
至於房屋的種類，一般依照是否已建好及屋況分為預售屋、新成屋及中古屋，三者分別有不同的優缺點，可評估哪一類較符合自身需求：
1.預售屋：
指尚未蓋好就預先販售的房屋。
◎優點：自備款需求較低，可分期繳交款項，且選擇較多，樓層、房型可預先挑選，也能事先客變調整格局。
◎缺點：可能面臨建商未交屋的風險，無法事先查核屋況，需等房屋竣工，不適合急需入住者。
2.新成屋：
已建好的全新房屋。
◎優點：貸款成數較中古屋好，通常有多家銀行可選擇。可確認屋況，也能盡快入住。
◎缺點：自備款相較預售屋高，若是建商賣不掉的餘屋，樓層及房型的選擇也會比預售屋少。
3.中古屋：
指已經過一次轉手買賣的房屋，或是完工後已領取使用執照超過3年的房屋。
◎優點：議價空間較大，有可能以低價購入。相較新房子，公設比較低。
◎缺點：房源需有人釋出，貸款成數通常較低。房屋較老舊，可能有壁癌或漏水問題，水電管線需修繕或重新裝潢。
喬王建議，購屋要從大到小檢視，也就是從大範圍的地段、房屋的環境，再到屋況，進行選擇。舉例來說，先選定在哪個縣市購屋，如桃園市、新北市…，可以自己熟悉的地區為主；再查看鄰近的地區，觀察生活機能，是否有學區、便利商店等；最後觀察屋況，如是否有壁癌或漏水等問題。
若目前可負擔的房價超過理想房屋的價格，喬王建議可從以下3方面進行調整：
1.考慮購買預售屋：適合手頭資金較不充裕的小資族，可在2～5年間分期付款，建議選擇值得信賴的建商。
2.先租房存錢再購屋。
3.先買小（舊）屋，再換大（新）屋：先降低目標的難度，例如將原本2房的目標降為1房；或是將新大樓改為屋齡稍高的中古屋，拉長購屋戰線，逐步提高自身買房的能力。
累積信用 取得理想貸款成數
在看房之前，務必先做好功課，避免銷售員在介紹產品時，一頭熱衝動購屋。據新聞報導，有位網友去（2023）年6月中旬，衝動購買了人生第一間房子，但是跑完流程、拿到預售屋契約書後，才發現自己無法負擔本金加利息，事後反悔想解約，但恐面臨高額違約金。
喬王建議，可以找有買房經驗的親友一起看房，能幫忙「踩煞車」。另外，事先查詢房價了解行情，相當重要，如透過內政部不動產交易實價查詢服務網了解成交金額、找銀行專員估價等，方便設定自己可負擔的金額。
準備足夠頭期款後，若能取得較好的貸款成數，就能降低交房貸的負擔。喬王表示，銀行會透過「人況」及「屋況」進行貸款評估。所謂人況，是從貸款人的職業是否正常穩定、信用狀況、收入及債務等進行判斷；屋況則涉及地段和流動性高低，例如位在山上或海邊的別墅，貸款成數就比較低，因為購買的流動性不高，並非一般人的生活必需品，另外像凶宅、海砂屋、小套房、工業住宅等，也會降低銀行的貸款意願。
關於要選擇多久還款？喬王表示，可從自身的負擔能力和資金運用能力來選擇，如果本身擅長投資理財，甚至創業，可拉長還款年限至40年；若容易花掉手頭上的錢，則可選擇20年的還款期限，強迫自己盡快還款。
喬王也提醒，雖然目前政府推出的「新青安成家房貸專案」吸引許多首購族購屋，貸款額度提高至1,000萬元，年限拉長到40年，補貼後的利率可達1.775％，但是在2026年7月底利率優惠到期之後，需評估補貼可能取消、升息的狀況下，是否可負擔。
喬王曾開課教授如何買房，幫助不少學生建立正確觀念，有位學員回饋，以前他對貸款抱持負面態度，認為以現金一次付清比較理想，但他後來了解，適當的延長貸款，可以提高生活品質、降低還款壓力，最後順利買房。另一位學員分享，他購屋時，房仲聲稱一定能貸到8成，因喬王曾提醒務必要和銀行確認，學員實際詢問後，才發現僅能貸7成，免除了後續因貸款不足而造成違約的困擾。
處於高房價時代，買房的目標看似遙不可及，但透過回歸自身需求、釐清標的，仔細評估後，即使是小資族，也能逐步落實購屋夢想。
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