老屋安全堪慮都更莫打假球

2022-11-01

文／謝璦竹

本（11）月將舉行地方縣市長與議員選舉，而近期地震頻發，雖然幸無傷亡，都市更新與危老重建議題再度上升為許多候選人的政策前沿。

然而，不管是都市更新，還是門檻較低的危老重建，推動速度一直上不來，近年更因為營建成本暴漲，開工明顯減速。對於如何加快都更及危老重建，專家認為政府必須拿出魄力，不要打假球。

尤其雙北老宅數量龐大，隱患極深，自921大地震以來，重建呼聲就沒斷過。我國都更法制化迄今已近60年，1964年〈都市計畫法〉增加「舊市區之改造與新市區之建設」專章，復於1973年修法改為「舊市區之更新」專章，然而檢視成效卻進展遲緩。

據政治大學不動產研究中心賴宗裕教授指出，1960年代至80年代期間，都市更新由政府完全主導，但至80年代後期，政治經濟的民主自由逐漸深化，加上公務體系人力不足等因素，推動力道難以為繼，成效不彰，政府由主導者退轉為審查者。

至1993年，台北市政府修訂〈台北市都市更新實施辦法〉，加入以容積獎勵方式，吸引民間團體推動都市更新，正式揭開了「民辦都更」的序幕。隨後在1998年11月發布實施的〈都市更新條例〉，承襲台北市的實施規範，提供容積獎勵鼓勵民間推動都市更新事業，並引入權利變換及都市更新會等制度。

然而，在民辦不如預期的情況下，「公辦都更」近年又重新成為希望所寄。雙北市政府與中央先後成立行政法人住宅與都更中心，專責都市更新。

儘管都市更新是國家重大政策，但土地是私人的，重建的是私人房產，整合面臨重重困難，導致各地縣市政府多半重重劃、輕都更。但重劃市地並不能解決這些老舊危宅的風險，專家呼籲，政府應實施全面普查，並拿出魄力來加速都更。

營建成本暴漲　危老停擺

除了原本面臨的整合困難，近年通貨膨脹飆漲，更讓都更與危老重建市場幾乎停擺。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說：「短期兩三年內，因為營建成本上漲太多，而房價趕不上成本漲速，建商對危老改建的動力不高，甚至有建商直接讓建照逾期撤銷。」

營建成本上漲對都更危老的建商來說，有所謂「三倍數效應」，也就是許多上百億元規模的大型指標都更案，多半以建商1/3、地主分回2/3作為分配比例。以造價每坪漲10萬元為例，建商每坪負擔就增加30萬元。因為建商除了要負擔自己的部分，連同地主造價成本上揚的部分也要一併吸收。量體愈大，「三倍數效應」對建商所造成的衝擊就愈大。