以房養老好不好？

【案例試算】
假設有一棟2,000萬的房子，銀行核貸7成、貸款年限30年、年利率2.1％，每期撥款金額就是38,889元，利息扣除的上限則是12,963元，除了第1期可以實領全額，第2期開始都會內扣利息，因此撥款金額會按月遞減，但利息達到月撥付金額的3分之1後，利息開始掛帳：

第1期實領：38,889元
第2期實領：38,889元－68元（利息）＝ 38,821元
第3期實領：38,889元 －136元（利息）＝38,753元
……
第191期實領：38,889元－12,920元（利息）＝25,969元
第192～360期實領：38,889元－12,963元（利息）＝ 25,926元

不過，目前以房養老一直領到期滿的極少，只領數期老人家就往生的也有。但未來隨著國人平均年齡提高，如果合約到期，老人家仍健在該如何？若房子仍有價值，就可申請增貸展延；但若房子價值已不足，恐怕就會面臨被追繳貸款、被迫搬家的命運。不過，目前到期而仍健在的情形極少。

另一個方法是信託，如果房子的價值高，每月所需金額沒有那麼多，可以約定每月只領一部分，其餘存下來做信託孳息。舉例來說，一位台北市大同區80歲的老人家，一次申辦了兩間名下房產，每月有10多萬撥款可用，但他選擇每月只領一部分，其餘則存起來作信託。

另外，以房養老沒有追索權，借款人之擔保品是以房屋價值為限，不足清償貸款的部分，金融機構不會向借款人或繼承人追索，也就是借款者與繼承人的其他資產不會被要求清償以房養老的債務。

申辦時，銀行多半會請律師做見證，確保申辦人充分了解相關權益，簽訂合約時，銀行可能會要求法定繼承人需在場，若不能到場須有委託書，或由第三方見證人、律師、法院公證人擔任見證人。此外，借款人需指定具法定繼承資格之人或第三人（無法定繼承人時）為通知義務人，當借款人往生時，負責通知銀行。

義務人不是保證人，也不負有還款的義務，單純就是於貸款人過世時負責通知銀行。通知義務人的身分不限，通常為貸款人的子女、法定繼承人，或其他願意擔任之人均可。

如果不選擇以房養老？

以房養老之外，靠房退休策略還有「留房養老」與「賣房養老」。「留房養老」指將房產出租，收取租金作為生活費來源，也稱「以租養老」。「賣房養老」則是將房產賣出換錢，自己租屋或入住養護機構。

賣房養老者，銀行定存的利息低，恐難以抵抗通膨。信託公會祕書長呂蕙容建議可善用信託，留房養老可透過信託業者代為管理出租、收取租金後定期給付信託人，保障退休金流，同時省去管理的麻煩；賣房養老則最有必要交付信託做資產配置、活化運用，更避免大筆資金被他人借走收不回，甚至被詐騙的風險。

申辦以房養老時，銀行會請律師作見證，確保申請人充分了解相關權利義務。

前金管會主委、中華民國退休基金協會理事長王儷玲也認為，選擇賣房養老的民眾可以搭配安養信託，讓銀行協助管理這筆資金，每個月提供一定金額作為生活費，以降低賣房養老的風險。

曾在瑞士銀行、渣打銀行任職的部落客「班克先生」認為，儘管從投資角度來看，以房養老並不是最划算的選擇，但真正懂投資的人其實並不多，以房養老從某些角度來看，不失為好的選擇。

這些潛在的風險包括：賣房子沒有獲得應有的利潤，最後賣價扣掉費用後，所賺無幾；子女都在國外，不管是賣房還是轉增貸，處理時都沒有幫手；房子增貸條件不好，如果沒有投資計畫，反而帶來壓力。最後，以房養老幾乎沒有撥款到期滿，目前平均約17年，繼承者繳清欠款後仍然有餘款。

以房養老的本意是照顧老人晚年生活，因此應視作社會福利，而不僅是金融商品。政府應有補助機制，提高政府角色、降低銀行風險外，也提高老人保障。政大財政系教授兼系主任陳國樑就認為，正如政府對青年買房有利率補助，應該也要對以房養老做補助才對。

以房養老應視作社會福利政策之一

然而，並非每一老者均有房屋可借貸，即使有房，也要看所處的地點與房價是否足夠高？否則，以房養老對老人難免有隔鞋搔癢聊備一格的問題。事實上，除了大台北地區之外，中南部的房屋市值不到千萬元的不在少數。因此，以房養老之外，政府仍要有其他政策。

王儷玲即指出，銀行必須考慮到房價下跌、利率波動的影響，以房養老審核上較為嚴格，最高只能貸款到市價的7成，「比較適合房價高的地區」。至於地點不在市區、屋齡較高、屋況不高的房子，可貸款的額度可能只有5成，甚至可能直接被銀行拒貸，恐怕難以支撐退休生活。

總的來看，以房養老的優點是：房子雖然抵押給銀行，但屋主仍舊保有「住在家裡」的權利，不用額外負擔養老院的費用。在屋主離世後，繼承人還可選擇償還貸款，或由銀行將房屋拍賣，從銷售金額扣除應繳貸款後，再將剩下的金額分配給家屬。

更重要的是，借款人發生繼承事實之後，繼承人可以選擇「借新還舊」方式收回擔保品，或是由銀行直接將擔保品進行處分。但是，無論選擇哪一種方式，借款人因為辦理以房養老的借款債務，還可以全數扣減遺產總額。所以在某種程度上，「以房養老」業務也有「稅務規劃」的效果。